ReNews.plQBusiness.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Partnerzy Newsletter Reklama O nas
renews.pl
SPOTKANIA BIZNESOWE
 

Na rynek ziemi wraca normalność

wykres


Powoli rosnące ceny i obroty to obraz rynku ziemi rolnej po ponad roku od wprowadzenia nowych zasad zakupu gruntów. Polacy uczą się żyć z nowymi ograniczeniami, a obawy przed spadkami cen okazują się płonne – wynika z indeksu zmiany cen ziemi rolnej stworzonego przez Open Finance.


36,9 tys. zł za ha – taka jest obecnie przeciętna cena jaką należy płacić za hektar ziemi ornej w Polsce – wynika z indeksu wartości ziemi rolnej Open Finance. Dane te dotyczą drugiego kwartału 2017 roku. W ciągu trzech miesięcy przeciętna rolna parcela zdrożała o ponad 500 złotych, a w ciągu roku już bez mała o 2 tysiące – sugerują szacunki Open Finance.


wykres


Dynamika stopniała trzykrotnie

Oznacza to, że przez 12 miesięcy hektar ziemi zdrożał o 5,6%. To najlepszy wynik od ponad roku. Przypomnijmy, że od końca kwietnia 2016 roku, głównymi nabywcami ziemi w Polsce mogą być rolnicy indywidualni. To ograniczyło inwestycyjny popyt spekulacyjny, co mogło doprowadzić do przecen gruntów.


Wbrew oczekiwaniom w ostatnich kwartałach z poważniejszą korektą nie mieliśmy jednak do czynienia. Z drugiej strony nic nie wskazuje na to, aby na rynek miały wrócić dynamiczne wzrosty cen, charakterystyczne dla ostatnich kilkunastu lat. Ostatnie kwartały sugerują raczej, że ewentualne wzrosty cen będą raczej miały oparcie w tym jak rosnąć będzie opłacalność prowadzenia gospodarstwa rolnego. Trzeba mieć bowiem świadomość, że obecnie w większym stopniu to popyt zgłaszany przez rolników ma wpływ na to ile kosztują rolne parcele.


wykres


Inwestorzy spekulacyjni wypchnięci z rynku

Wydają się to potwierdzać chociażby dane Ministerstwa Sprawiedliwości na temat liczby zawieranych umów o sprzedaży działek rolnych. W obrocie prywatnym doszło w pierwszym półroczu do 24,3 tys. transakcji. To o 7% więcej niż w drugim półroczu 2016 roku, ale wciąż o 44% mniej niż przez pierwsze sześć miesięcy 2016 roku. Wtedy doszło do prawie rekordowej liczby 43,4 tys. transakcji. Pamiętajmy jednak, że w drugim przypadku odnosimy się do okresu, w którym dużo osób kupowało i sprzedawało ziemię tuż przed wprowadzeniem w życie nowego prawa.


Dane ministerstwa zdają się więc sugerować, że dotychczas nawet co trzecia transakcja zawierana była przez inwestorów. Nic nie wskazuje na to, aby w kolejnych kwartałach obrót na rynku miał spadać, a powoli rosnąca świadomość nowych zasad zakupu ziemi doprowadziła nawet w pierwszym półroczu do wzrostu liczby transakcji w porównaniu do drugiego półrocza 2016 roku. Najprawdopodobniej kolejne półrocze będzie jeszcze lepsze, bo to przeważnie po zbiorach rolnicy kupują najwięcej ziemi.


Warto w tym miejscu przypomnieć, że „nierolnik” może zostać właścicielem gruntu rolnego jeśli posiada kwalifikacje rolnicze (o tym decyduje rozporządzenie ministra rolnictwa). O specjalną zgodę wystąpić mogą też właściciele ziemi, ale muszą udowodnić, że ich ziemi nie chce kupić żaden z uprawnionych podmiotów. Co ciekawe przez prawie rok od wprowadzenia nowej ustawy z odmową spotkało się mniej niż 2% z kilku tysięcy osób, które o takie specjalne pozwolenie poprosiło.


wykres


Najgorsza koniunktura na rynku dobrej ziemi

Obserwowane wzrosty cen to zasługa głównie drożejącej ziemi słabej i średniej. Grunty najdroższe, czyli te o największej przydatności rolniczej, niemal nie zmieniają wartości od drugiej połowy 2015 roku. Teoretycznie powodem może być to, że to właśnie urodzajne grunty są atrakcyjne dla rolników. W nowym porządku prawnym to oni mają uprzywilejowaną pozycję – przede wszystkim oni mogą kupić ziemię bez dodatkowych zgód i formalności. Rolnicy najprawdopodobniej wykorzystują tę przewagę w negocjacjach czego efektem są stabilne ceny żyznej ziemi.


W przypadku ziemi niższych klas bonitacyjnych dynamika zmian tradycyjnie jest wyższa. Takie parcele częściej stają się łupem osób niezwiązanych z rolnictwem. Łatwiej jest też zmienić przeznaczenie takich działek, aby wykorzystać je na inne cele niż sianie czy sadzenie, a cena słabych gruntów ornych jest przeważnie niższa niż tych o największej przydatności rolniczej.


Tylko indywidualny rolnik może kupić ziemię

Nowe prawo mówi, że co do zasady od 30 kwietnia 2016 roku nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od 5 lat samodzielnie na niej gospodaruje.


Jest jednak kilka wyłączeń spod tej ogólnej zasady. Z grona „nierolników” działkę rolną może nabyć np. gmina, skarb państwa, kościoły i związki wyznaniowe, osoba bliska zbywcy lub osoba dziedzicząca po zmarłym rolniku. W innych przypadkach na transakcję zgodę może wydać prezes KOWR (zastąpił ANR).


Inne wyłączenia dotyczą powierzchni działek. Po 30 kwietnia 2016 roku wciąż możliwy jest wolny obrót działkami o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Działki większe - do 0,5 ha - nierolnik kupi jedynie jeśli na działce znajduje się dom. Ciekawą furtką jest też zapis, zgodnie z którym zbywalność pod rządami nowej ustawy zachowały działki, dla których do 30 kwietnia 2016 roku wydane zostały warunki zabudowy.


wykres


Indeks wartości ziemi rolnej - metodologia

Bazą do obliczeń są dane GUS na temat przeciętnych cen płaconych za ziemię (grunty orne) w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). Urząd podaje do publicznej wiadomości jedynie średnią cenę transakcyjną. Ta nie uwzględnia jakości sprzedawanej ziemi. W efekcie sprzedaż większej ilości dobrej ziemi może skutkować wzrostem średniej ceny publikowanej przez GUS dla całego kraju. Ograniczenie takich błędów jest możliwe poprzez uwzględnienie jakości ziemi znajdującej się w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach zgodnie ze wzorem:


wykres


gdzie:

W –indeks wartości ziemi rolnej,

czi – ceny transakcyjne ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w badanym okresie;

cb – cena transakcyjna ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w okresie bazowym (IV kw. 2004 r.)

azi – całkowity areał ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach


Autor: Bartosz Turek, analityk Open Finance


Źródło: RynekPierwotny.pl

26.09.2017


Tagi: ceny ziemi rolnej


SPOTKANIA BIZNESOWE

ZAINWESTUJ W KATOWICACH!

foto

GK Mostostal Zabrze oferuje nieruchomość w Katowicach przy ul. Lwowskiej 38...

WROCŁAW - BIURA KLASY A NA SPRZEDAŻ

foto

Na sprzedaż nowoczesne biura klasy A w nowopowstającym biurowcu SQ Business...

PLATFORMA ZAKUPOWA - ZOBACZ I SKORZYSTAJ!

giełda

Łączymy sprzedających i kupujących na wspólnej...

KOWR WE WROCŁAWIU - NOWE OFERTY!

KOWR O/Wrocław prezentuje nieruchomości zabytkowe i grunty inwestycyjne, na które...

WROCŁAWSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE

WCL oferuje do wynajęcia obiekt magazynowy o pow. 1650 m2 z 12 bramami...

KINNARPS - MEBLE

foto

Zapraszamy do warszawskiego showroomu Kinnarps w nowej odsłonie. Zaktualizowana...

ZAINTERESOWANY? WEŹ UDZIAŁ!

foto

Firmy wierzą w swoje biura, na co wskazuje odnotowana w ostatnich dniach liczba zgłoszeń do konkursu...