ReNews.plQBusiness.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Partnerzy Newsletter Reklama O nas
renews.pl
SPOTKANIA BIZNESOWE
 

Odpowiedzialność lokatora za zalanie innego lokalu

Zazwyczaj z zalaniem lokalu mieszkalnego wiążą się wysokie szkody. Przy dochodzeniu odszkodowania przez właściciela zalanego mieszkania, najważniejsze jest ustalenie kto jest sprawcą powstałej szkody. Wcale nie jest takim oczywistym, że sprawcą szkody jest lokator mieszkania położonego powyżej.


NAJNOWSZE INFORMACJE

Sprawy odszkodowawcze w związku z zalaniem mieszkania, wbrew pozorom nie należą do najprostszych i w większości przypadków należy skorzystać z profesjonalnej pomocy prawnej. Jak w każdej sprawie o odszkodowanie, należy przede wszystkim ustalić zakres uszkodzeń powstałych w lokalu mieszkalnym i odpowiednio je udokumentować. Poszkodowany właściciel powinien sporządzić obszerny serwis zdjęciowy przedstawiający wszystkie straty, miejsca wycieku, etc.


W celach dowodowych zaleca się również sporządzenie protokołu zniszczeń w związku z przedmiotowym zdarzeniem, w którym zostaną stwierdzone widoczne szkody. Przy sporządzaniu protokołu, powinien wziąć udział również sąsiad z górnego piętra (prawdopodobny sprawca), a także przedstawiciel wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, ewentualnie zarządca nieruchomości. Właściciel nieruchomości może również zlecić wykonanie ekspertyzy rzeczoznawcy, który oceni a także wskaże źródło wycieku oraz ustali podmiot odpowiedzialny za zaistniałą szkodę. Przy określeniu wysokości szkody pomocne będą rachunki za zniszczone rzeczy, a także kosztorys wykonany przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność remontowo-budowlaną określający precyzyjnie koszty remontu w zalanym lokalu.


Zalanie mieszkania może być spowodowane działaniem sąsiada mieszkającego powyżej, jednakże nie jest to regułą. W ścianach/pomiędzy ścianami lokalu przechodzą różnego rodzaju instalacje, między innymi instalacja wodna niebędąca własnością właściciela lokalu, w związku z czym nie może on za nią odpowiadać. Zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali, wszystko co nie służy do użytku przez indywidualnego właściciela jest częścią wspólną. Według tej zasady wszystkie piony wodne i kanalizacyjne w budynku są częścią wspólną nieruchomości. Elementy poziome instalacji w lokalu to indywidualna własność i odpowiedzialność każdego właściciela. Granica odpowiedzialności za instalacje wodne pomiędzy wspólnotą a indywidualnym właścicielem przebiega na zaworach odcinających, montowanych na pionach wody zimnej i wody ciepłej. Reasumując, wszystkie odcinki poziome tych instalacji są własnością indywidualnego właściciela lokalu i to właśnie właściciel ponosi odpowiedzialność za ich stan techniczny i ewentualne awarie. Za stan techniczny pionów odpowiada natomiast wspólnota mieszkaniowa bądź spółdzielnia mieszkaniowa, ewentualnie zarządca nieruchomości.


Zalanie czyjejś własności jest w rozumieniu Kodeksu Cywilnego (KC) czynem niedozwolonym. Podstawy dochodzenia roszczeń z tytułu czynów niedozwolonych są różne. W przedmiotowej sprawie mogą mieć zastosowanie dwa przepisy – art. 415 KC i sporny art. 433 KC. Zgodnie z generalną formułą deliktu wyrażoną w art. 415 KC „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Powyższy artykuł przewiduje odpowiedzialność na zasadzie winy, w związku z czym poszkodowany właściciel zalanej nieruchomości, będzie musiał wykazać winę ewentualnemu sprawcy zalania. Natomiast sporny art. 433 KC przewiduje odpowiedzialność na zasadzie ryzyka − czyli nie trzeba wykazywać winy sprawcy – „za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec”. Jak wspomniałem zastosowanie tego artykułu jest sporne, ponieważ zarówno doktryna jak i judykatura nie jest zgodna, czy art. 433 KC można zastosować w przedmiotowej sytuacji, tj. zalania mieszkania. Moim zdaniem, błędnym jest stosowanie do zalań lokali art. 433 KC, ponieważ dotyczy on innych działań sprawcy. Podobne stanowisko prezentuje również Sąd Najwyższy w uchwale z 18 lipca 2012 r. (sygn. III CZP 38/12). Sąd Najwyższy stwierdził, iż art. 433 KC nie stanowi podstawy odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną wylaniem wody w budynku z lokalu do innego lokalu.


Podsumowując, właściciel zalanej nieruchomości po ustaleniu sprawcy zalania i wysokości szkody może dochodzić roszczeń bezpośrednio od sprawcy zalania. W tym celu powinien wystosować do niego pismo z wezwaniem do zapłaty (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). Gdy sprawca mimo wezwania nie pokryje wyrządzonej szkody, wówczas istnieje możliwość skierowania sprawy na drogę postępowania cywilnego.


Autor: Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki


Źródło: Hills LTS S.A.

15.02.2013


Tagi: zalanie mieszkania, sąsiad, lokator


SPOTKANIA BIZNESOWE

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

foto

Znamy już najpiękniejsze obiekty architektoniczne Wrocławia oddane do użytku w 2017 roku...

WROCŁAW - BIURA KLASY A NA SPRZEDAŻ

foto

Na sprzedaż nowoczesne biura klasy A w nowopowstającym biurowcu SQ Business...

PLATFORMA ZAKUPOWA - ZOBACZ I SKORZYSTAJ!

giełda

Łączymy sprzedających i kupujących na wspólnej...

WROCŁAWSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE

WCL oferuje do wynajęcia obiekt magazynowy o pow. 1650 m2 z 12 bramami...

KINNARPS - MEBLE

foto

Kinnarps Polska uruchamia wyprzedaż mebli biurowych poprzez sklep internetowy...

ZAINTERESOWANY? WEŹ UDZIAŁ!