ReNews.plQBusiness.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Partnerzy Newsletter Reklama O nas
renews.pl
SPOTKANIA BIZNESOWE
 

Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za niekontrolowane opadnięcie bramy garażowej

Podczas wyjeżdżania z parkingu podziemnego znajdującego się pod lokalami mieszkalnymi należącymi do wspólnoty mieszkaniowej, opadła brama garażowa na wyjeżdżający samochód, czym kierującym pojazdem doznał szkody na mieniu w postaci zniszczenia dachu samochodu. Poszkodowany dokonał na własny koszt naprawy samochodu, natomiast wspólnota mieszkaniowa odmówiła zwrotu poniesionej wydatków.


Jak należy ocenić działanie wspólnoty, czy ponosi odpowiedzialność za zaistniałą sytuację, co może zrobić poszkodowany?


Analizują przedstawiony sytuację, przede wszystkim należy stwierdzić, iż wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność, względem poszkodowanego, za szkodę którą poniósł przez opadnięcie bramy garażowej.


Odpowiedzialność na zasadzie ryzyka

Podstawą prawną odpowiedzialności wspólnoty jest art. 434 § 1 k.c. zgodnie, z którym „Za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie.”


Wskazany artykuł ustanawia surową (lecz nie absolutną) odpowiedzialność za zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części. Jest to odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, którą ponosi samoistny posiadacz budowli. Dla przypisania odpowiedzialności samoistnemu posiadaczowi nie jest istotne, czy ponosi on winę za powstanie szkody, a poszkodowany nie musi wskazywać przyczyn będących podstawą powstania szkody.


Odpowiedzialnym za szkody jest samoistny posiadacz budowli, a zatem osoba, która włada budowlą jak jej właściciel, niezależnie od tego, czy przysługuje jej tytuł prawny do tej budowli (art. 335 k.c.). Dla potrzeb rozwiązania naszego casusu wskazać należy, iż posiadaczem samoistnym budynku, w którym wyodrębniony został przynajmniej jeden lokal, jest wspólnota mieszkaniowa (art. 17 w zw. z art. 6 WłLokU) [tak M. Safjan, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. I, Nb 7, art. 434 KC].


Rzeczoną bramę garażową należy uznać ją za część składową budowli (art. 47 § 2 k.c.). Wyjaśniam, iż częścią budowli są jej części składowe, czyli balkony, balustrady, kominy, instalacje wewnętrzne, w tym kaloryfery, drzwi itd. [Częścią budowli będą też windy, w związku z czym uzasadniony jest (per analogiam) wniosek, iż zawalenie się części budowli nie musi oznaczać zawalenia jej się „na zewnątrz”, ale także w środku, np. urwanie się, zarwanie się stropu, czy właśnie niekontrolowane opadnięcie bramy garażowej.]


Jak należy prawidłowo zabezpieczyć wierzytelność poszkodowanego

Wobec określenia podmiotu odpowiedzialnego za zaistniałą szkodę, następnie należy rozważyć jak poszkodowany powinien postąpić w sytuacji poniesienia kosztów naprawy samochodu – czyli: jak, w jakiej formie, i w jakim terminie należy zgłosić swoją wierzytelność do wspólnoty.


W celu właściwego zagwarantowania swoich roszczeń należy (oczywiście wszystko w wersji pisemnej) niezwłocznie poinformować wspólnotę o zaistniałej sytuacji, udokumentować szkodę jaki zachować rachunki związane z poniesionymi kosztami oraz wezwać wspólnotę do naprawienia szkody.


Wymagalność roszczenia poszkodowanego

Istotne znaczenie dla poszkodowanego, ponieważ decyduje o rozpoczęciu biegu terminu przedawnienia oraz możliwości potrącenia wierzytelności poszkodowanego względem wierzytelności wspólnoty (np. koszt zarządu nieruchomością wspólną) ma określenie terminu wymagalności roszczenia (tzn. ramy czasowe zobowiązania).


W doktrynie przyjmuje się, że jest to stan, w którym wierzyciel (poszkodowany) uzyskuje możność żądania zaspokojenia, a dłużnik (wspólnota) zostaje obarczony obowiązkiem spełnienia świadczenia.


Z przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego dotyczących wykonania zobowiązań, zwłaszcza zaś z art. 455 k.c., wynika, że wymagalność następuje: wraz z nadejściem terminu spełnienia świadczenia określonego w ustawie, czynności prawnej, orzeczeniu właściwego organu lub wynikającego z właściwości zobowiązania.


Konsekwentnie, odnosząc się do analizowanego przypadku, termin wymagalności roszczenia poszkodowanego względem wspólnoty jest dzień, w którym nastąpiła szkoda, tj. na samochód opadła brama garażowa powodująca uszkodzenie dachu samochodu – wynika to z właściwości zobowiązania.


Potrącenie

Wobec powyższych twierdzeń, należy wskazać iż poszkodowany, który poniósł koszty naprawy samochodu, a któremu wspólnota odmówiła stosownej wypłaty, może skorzystać z instytucji potrącenia, w celu „odzyskania” poniesionych wydatków, poprzez wygaszenie swojej wierzytelności względem wspólnoty z wierzytelnością (także przyszłą) która wspólnota mieszkaniowa ma względem poszkodowanego np. z tytułu kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną.


Ponieważ potrącenie jako sposób wygaszenia zobowiązania jest w skutkach równoważne spełnieniu świadczenia, przyjmuje się, że za jego pomocą można regulować zobowiązania [Zob. K. Gandor, [w:] System, t. III, cz. 1, s. 853.].


Potrącenie jest zatem surogatem świadczenia, dzięki któremu dłużnik (poszkodowany) płaci swój dług i zwalnia się ze zobowiązania [Zob. M. Pyziak-Szafnicka, Potrącenie, s. 30].


Dla wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości, podnoszę, że kodeks cywilny nie wymaga, by istnienie tych wierzytelności było w jakikolwiek szczególny sposób potwierdzone.


Co więcej, nie ma też potrzeby wymagać, aby obie strony godziły się z istnieniem owych wierzytelności i ich wymiarem. Wierzytelności nie muszą bowiem być bezsporne. To, czy istnieją, a jeśli tak, to w jakiej wysokości, może być przedmiotem sporu i rozstrzygnięcia we właściwym trybie.


Istotne jest aby poszkodowany złożył jednostronne oświadczenie woli o potrąceniu swojej wierzytelności do wspólnoty.


W zaprezentowany powyżej sposób poszkodowany może „odzyskać” poniesione koszty naprawy samochodu, które zmuszony był pokryć, a których pokrycia wspólnota mu odmówiła.


Autor: Julia Kościuk aplikant adwokacki


Źródło: Hills LTS S.A.

27.06.2014


Tagi: wspólnota garażowa, brama garażowa, odszkodowanie


SPOTKANIA BIZNESOWE

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

foto

Znamy już najpiękniejsze obiekty architektoniczne Wrocławia oddane do użytku w 2017 roku...

WROCŁAW - BIURA KLASY A NA SPRZEDAŻ

foto

Na sprzedaż nowoczesne biura klasy A w nowopowstającym biurowcu SQ Business...

PLATFORMA ZAKUPOWA - ZOBACZ I SKORZYSTAJ!

giełda

Łączymy sprzedających i kupujących na wspólnej...

WROCŁAWSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE

WCL oferuje do wynajęcia obiekt magazynowy o pow. 1650 m2 z 12 bramami...

KINNARPS - MEBLE

foto

Kinnarps Polska uruchamia wyprzedaż mebli biurowych poprzez sklep internetowy...

ZAINTERESOWANY? WEŹ UDZIAŁ!