ReNews.plQBusiness.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Polityka prywatności Newsletter Reklama O nas
renews.pl
konferencja
 

Niepewność na rynku inwestycji hotelowych w Europie Środkowo-Wschodniej

wykres


Wartość transakcji zawieranych w sektorze hotelarskim w regionie Europy Środkowo -Wschodniej osiągnęła w 2019 roku rekordowy poziom 1,4 mld euro, a właściciela zmieniło aż 55 hoteli. Głównym impulsem była możliwość uzyskania wyższej stopy zwrotu z inwestycji dokonanej w naszym regionie, w porównaniu z wieloma znaczącymi rynkami w Europie Zachodniej, a także obiecujący potencjał w zakresie wzrostu długoterminowego – wynika z najnowszego raportu „Hotel Investment Scene in CEE” firmy Cushman & Wakefield oraz międzynarodowej firmy prawniczej CMS. Publikacja ta przedstawia podstawowe trendy na rynku inwestycji hotelowych w krajach CEE-6 czyli w Polsce, Bułgarii, Czechach, na Węgrzech, w Rumunii i na Słowacji.


Polska z wolumenem transakcji na poziomie 391 mln euro odpowiada za 27% wartości przejęć zawieranych w 2019 r. w krajach CEE-6. Nasz rynek odnotował ponad trzykrotny wzrost wartości rok do roku, lokując się w 2019 r. za rynkiem czeskim z transakcjami o wartości 620,4 mln euro.


W ostatnich pięciu latach najwięcej inwestycji przeciągały stolice CEE-6, na które przypadło aż 72% wszystkich transakcji hotelowych zrealizowanych na sześciu rynkach Europy Środkowo-Wschodniej. Co więcej, wartość transakcji osiągnięta w ostatnich pięciu latach w regionie CEE-6 stanowi prawie połowę całkowitego wolumenu przejęć na tych rynkach z ostatnich 20 lat (4,2 mld euro w porównaniu do 9,4 mld euro).


- W ciągu ostatnich pięciu lat obserwowaliśmy bezprecedensowy wzrost zainteresowania inwestorów sektorem hotelarskim w Europie Środkowo-Wschodniej, a ubiegły rok przyniósł najwyższy wolumen transakcji w historii. Obecnie optymizm dotyczący dalszych wzrostów znacząco osłabł w związku z pandemią COVID-19, która ma coraz większy wpływ na sektor turystyczny oraz światową gospodarkę. Znajdujemy się obecnie w momencie, kiedy coraz trudniej jest przewidzieć, jaki będzie ostateczny wpływ pandemii na sytuację w sektorze hotelowym - komentuje Lukas Hejduk, Partner CMS kierujący praktyką kancelarii w sektorze hotelarskim i rekreacyjnym na terenie Europy Środkowo-Wschodniej.


W pierwszych miesiącach tego roku zrealizowano szereg transakcji na rynku hotelowym, a ich łączna wartość wyniosła ok. 297 mln euro. Przejęcia te dotyczyły 6 aktywów, głównie zlokalizowanych w Budapeszcie. Niektórzy inwestorzy w dalszym ciągu wyrażają chęć nabycia obiektów hotelowych oraz prowadzenia badań due diligence, choć jednocześnie kilka transakcji zostało wstrzymanych ze względu na pandemię CONVID-19.


Wstępne szacunki na rok 2020 dokonywane w początku roku wskazywały na możliwy wzrost aktywności na rynku transakcyjnym ze względu na szereg istotnych przejęć będących w przygotowaniu. Jednakże, przy dynamicznie rozwijającej się bezprecedensowej pandemii COVID-19 coraz trudniej jest prognozować, jak będzie wyglądała sytuacja w sektorze w kolejnych miesiącach roku.


- Bez wątpienia branża hotelarska będzie musiała stawić czoła konsekwencjom wynikającym z pandemii COVID-19. Jednak solidny poziom inwestycji obserwowany w roku 2019 jest najlepszym dowodem atrakcyjności naszego regionu oraz polskiego rynku, na którym byliśmy świadkami zmiany właścicieli dwóch warszawskich hoteli Sheraton Warsaw oraz Radisson Collection Warsaw, a także transakcji sprzedaży dwóch hoteli z portfolio UII European w Krakowie i Katowicach. Pozostaje mieć nadzieję, że dotychczasowa aktywność transakcyjna powróci po ustaniu kryzysu i będziemy mieć do czynienia z ponownym ożywieniem w branży hotelarskiej zarówno w Polsce, jak i w całym regionie CEE-6 – komentuje Lidia Dziurzyńska-Leipert, partner w zespole nieruchomości i budownictwa kancelarii CMS.


Pozostałe kluczowe wnioski z raportu

  • W 2019 roku średnia wartość transakcji wyniosła 31 mln euro, a średnia cena za pokój około 142 tys. euro.
  • Najbardziej aktywnym rynkiem w regionie w 2019 r. pozostawały Czechy, gdzie wartość przejęć osiągnęła 620,4 mln euro, co oznacza 43% udział w rynku krajów CEE-6*. Dużą aktywność obserwowaliśmy także w Bułgarii i Rumunii, gdzie odnotowano wzrost r/r na poziomie odpowiednio 490% i 212%. W 2019 roku najpopularniejszymi obiektami wśród inwestorów były hotele wyższej średniej i wyższej klasy, stanowiące 42% wolumenu transakcji.
  • W 2019 roku największą transakcją w regionie CEE było nabycie hotelu InterContinental Prague za 225 mln euro.
  • Najwyższe stopy zwrotu na poziomie około 7% do 7,5% uzyskano w 2019 r. w Sofii i Bukareszcie, podczas gdy dla obiektów w Pradze, Budapeszcie i Warszawie odnotowano odpowiednio 5% do 6%. Choć stopy zwrotu w naszym regionie stają się coraz bardziej zbliżone do Europy Zachodniej, nadal istnieje różnica rzędu 50-100 punktów bazowych pomiędzy największymi miastami w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, a ich bliskimi zachodnimi sąsiadami, takimi jak Wiedeń i Berlin.
  • Na poziomie lokalnym, inwestorów przyciągały również unikalne cechy poszczególnych krajów CEE-6, takie jak dynamiczny rozwój gospodarczy Warszawy oraz obniżona stawka VAT za zakwaterowanie w hotelach na Węgrzech i Słowacji.

Coraz większe zróżnicowanie nabywców

Z raportu wynika, że w 2019 roku inwestorzy europejscy zdominowali rynek Europy Środkowo-Wschodniej, przejmując hotele o wartości 84% całkowitego wolumenu transakcji. Jednocześnie jednak w naszym regionie można było zaobserwować zainteresowanie nabywców z Izraela i Korei Południowej.


Inwestorzy prywatni w 2019 roku stanowili największy segment nabywców, podczas gdy nabywcy instytucjonalni i notowani na giełdzie odpowiadali za 43% całego wolumenu transakcji (620 mln euro).


- W Polsce w 2019 roku obserwowaliśmy jednocześnie silny popyt transakcyjny wśród inwestorów oraz ograniczoną podaż atrakcyjnych aktywów hotelowych przeznaczonych na sprzedaż, co po części zostało odzwierciedlone w stopach kapitalizacji, które uległy kompresji. Wzrost podaży pokoi hotelowych i obniżające się wyniki hoteli na niektórych rynkach nie powstrzymywały inwestorów od dokonywania przejęć w tych regionach, ponieważ nabywcy dostrzegali długoterminowy potencjał wzrostu. Pandemia COVID-19 ma negatywny wpływ na rynek hotelowy w kraju, jednakże, Polska charakteryzuje się silnym popytem wewnętrznym i jest mniej zależna od turystyki międzynarodowej, co powinno przyspieszyć poprawę sytuacji rynkowej po opanowaniu pandemii – komentuje Łukasz Bondyra, Hospitality Advisor w Cushman & Wakefield.


Zmiany struktur operacyjnych

W porównaniu z Europą Zachodnią dostępność różnych modeli funkcjonowania hoteli w regionie EŚW była do niedawna ograniczona z powodu niechęci największych operatorów do podpisywania umów najmu w tym regionie oraz braku zewnętrznych firm zarządzających. Sytuacja zaczęła się zmieniać w ostatnich latach dzięki rosnącej popularności rynków EŚW.


Według autorów raportu zmieniły się nie tylko modele funkcjonowania hoteli, lecz także transakcje, które stają się coraz bardziej innowacyjne w obliczu kompresji stóp kapitalizacji i rosnącej niepewności. Struktury hybrydowe nie są niczym nowym, ale są coraz bardziej złożone i częstsze w całym regionie EŚW z powodu silnej presji konkurencji oraz rosnących obaw ekonomicznych i geopolitycznych.


- W ostatnich latach coraz bardziej zacierają się granice pomiędzy różnymi strukturami operacyjnymi, niezależnie od tego, czy oparte są na umowach najmu ze zmiennymi komponentami, czy też kontraktach na zarządzanie z gwarancjami przychodów - mówi Frederic Le Fichoux, dyrektor sekcji rynku hotelowego w regionie Europy kontynentalnej, Cushman & Wakefield. – Sukces transakcji zależy od kreatywności różnych interesariuszy, co sprawia, że stają się one coraz bardziej złożone i skomplikowane - wymagają przy tym dogłębnego zrozumienia specyfiki rynku i rozległego doświadczenia w branży, która nieustannie ewoluuje. Znaczenie tych czynników jeszcze bardziej wzrośnie w przyszłości, zważywszy na wstrząs spowodowany przez wybuch pandemii COVID-19. Z pewnością zwiększy się presja na tworzenie bardziej elastycznych struktur transakcji, aby uwzględniały one nieprzewidziany rozwój sytuacji - dodaje Frederic Le Fichoux.


Źródło: Cushman & Wakefield

02.04.2020


Tagi: hotele, nieruchomości, inwestycje, inwestorzy


BIURA DO WYNAJĘCIA WE WROCŁAWIU

giełda

Firma Polmer Sp. z o.o. oferuje pomieszczenia biurowe wraz z salą konferencyjną...

CENTRUM LOGISTYCZNE MOUNTPARK WROCŁAW

foto

Mountpark Logistics rozpoczął inwestycję Mountpark Wrocław...

KINNARPS - MEBLE

giełda

Mondi Polska to dynamiczna firma rekrutacyjna, która stawia na budowanie...

BIK PARK WROCŁAW I

foto

Rozbudowa parku logistycznego pod Wrocławiem nabiera tempa. Obiekt powstaje zgodnie...

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

foto

Wrocławski Park Biznesu przy ul. Bierutowskiej uzyskał unikalny kompleks technologiczny...

CZEKAMY NA ZGŁOSZENIA REALIZACJI!

foto

Zakończyło się głosowanie internautów czternastej edycji Plebiscytu Polska Architektura XXL. Publiczność wybrała...