ReNews.plQBusiness.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Polityka prywatności Newsletter Reklama O nas
renews.pl
SPOTKANIA BIZNESOWE
 

Przybywa wynajmujących a stawki najmu coraz niższe w dużych miastach

wykres


Kończy się dekada, która przyniosła ogromny rozwój rynku najmu w Polsce. Według najnowszych danych aż 727 tysięcy Polaków zgłosiło do urzędów skarbowych ryczałtowe rozliczenie przychodu z wynajmu. W ciągu roku przybyło więc aż 89 628 takich osób. Niestety pandemia mocno dotknęła część właścicieli mieszkań na wynajem. Nie wszystkim udaje się bowiem znaleźć lokatorów, a jeśli już to często wymaga to obniżenia stawki.


Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w Krakowie, Gdańsku i Warszawie stawki są już niższe niż były 2 lata temu. W tym pierwszym mieście rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła do poziomu 3,27% netto (przy założeniu zamieszkania przez 11 miesięcy w roku) i jest najniższa wśród badanych przez nas miast. Najwyższa opłacalność takiej inwestycji występuje natomiast w Toruniu, gdzie jest to 4,81% netto.


Ponieważ kończy się nie tylko rok, ale również dekada, to postanowiliśmy spojrzeć na rynek najmu z nieco szerszej perspektywy. W ciągu minionych 10 lat przeszedł ogromną zmianę. Według danych NBP w 2010 r. opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem była zbliżona do oprocentowania lokaty bankowej. Od 2014 r. sytuacja zaczęła się jednak bardzo szybko zmieniać na korzyść zakupu mieszkań. W ubiegłym roku nastąpiło apogeum tego zjawiska. Według wyliczeń NBP rentowność inwestycji w mieszkanie była wtedy niemal o 6 pkt. proc wyższa niż lokaty.


Tak wysokie zyski oczywiście skusiły wielu Polaków. Według danych Ministerstwa Finansów aż 727 tysięcy osób zapłaciło ryczałtowy podatek od przychodów z najmu za 2019 r. Liczba takich podatników wzrosła więc w ciągu roku aż o 12%, czyli o aż 89 628 osób.


Średnia rentowność najmu to 3,86% netto

Wzrost cen mieszkań oraz wywołany pandemią spadek stawek za najem sprawił jednak, że obecnie taka inwestycja przynosi już zdecydowanie mniejsze zyski. NBP szacował, że w II kwartale w Warszawie wynosiła ona 3,4% w przypadku zakupu bez pomocy kredytu. Z naszych wyliczeń wynika, że obecnie w 16 analizowanych przez nas miastach jest to średnio 3,86% netto, przy założeniu że mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku. Najgorsza pod tym względem jest sytuacja w Krakowie, gdzie jest to 3,27%, a najlepsza w Częstochowie (4,81% netto).


wykres


Trzeba jednak dodać, że choć zyskowność spadła, to wciąż jest mniej więcej 10-krotnie wyższa niż na przeciętniej lokacie bankowej, gdzie średni zysk netto wynosi zaledwie 0,34%. Opłacalność inwestycji w mieszkanie znacząco przebija lokatę nawet jeśli lokal przez pół roku stoi pusty. W takim przypadku średnia rentowność przy zakupie bez udziału kredytu wynosi bowiem 1,33% netto.


Najem mieszkania w ciągu dekady zdrożał nawet o połowę

Na minioną dekadę warto jednak spojrzeć nie tylko przez pryzmat właścicieli mieszkań, ale również lokatorów. Dla nich był to bolesny okres, gdyż stawki za najem bardzo szybko rosły. Według NBP od połowy 2010 r. do połowy 2020 r. w Warszawie wzrosły o 22%. W przypadku Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, i Wrocławia średni wzrost kosztu najmu wyniósł natomiast aż 41%. Najgorzej było jednak w przypadku innych dużych miast. Gdy weźmiemy pod uwagę Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zieloną Górę, to okaże się, że koszt najmu wzrósł średnio aż o 55%.


wykres


Dopiero epidemia koronawirusa zatrzymała wzrosty. W 8 z 16 badanych przez nas miast koszty najmu są już wyraźnie niższe niż przed rokiem. Szczególnie warto wspomnieć o Krakowie, Gdańsku i Warszawie, gdzie stawki spadły tak bardzo, że są już o ok. 4% niższe niż były 2 lata temu. Jest jednak również druga strona medalu. W Białymstoku koszt najmu jest aż o 15% wyższy niż w 2018 r. a w Szczecinie o 13%, a w Katowicach o 10%.


wykres


Jaka będzie kolejna dekada na rynku najmu

Obecnie bardzo trudno przewidzieć, czy trudności runku najmu są tylko chwilowe, czy też czeka nas wieloletnie załamanie. Pozytywne sygnały płyną np. z ZUS, który niedawno poinformował, że w listopadzie odnotował rekordową liczbę (738 tys.) cudzoziemców płacących składki. Obcokrajowców jest u nas coraz więcej, co podwyższa popyt na mieszkania na wynajem. Zbliża się również moment, kiedy pandemia zostanie opanowana dzięki szczepionce. Za rok być może ponownie będziemy bez obaw podróżować, co przywróci popyt na najem krótkoterminowy. Poza tym kolejny rok akademicki może już odbywać się w tradycyjnej formie, co przyciągnie na rynek najmu studentów.


Zagrożeniem dla tego rynku jest natomiast demografia, czyli bardzo szybki spadek liczby młodych Polaków wchodzących w dorosłość. Od lat 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w poprzednim okresie. Poza tym pandemia może pozostawić po sobie trwałą zmianę w postaci upowszechnienia się zdalnej pracy i nauki. Gdyby studiowanie czy znalezienie dobrej pracy nie wymagało już przenoszenia się do dużego miasta, to wielu młodych ludzi mogłoby pozostać w rodzinnych stronach. Inni mogliby zdecydować się poprawić swój poziom życia zachowując wielkomiejską pensję, ale przenosząc się gdzieś, gdzie życie jest tańsze. Nikt jednak nie wie w jakim stopniu upowszechni się w pełni zdalna nauka i praca. Obecnie wydaje się, że w najbliższym czasie po pandemii będzie jednak przeważał model hybrydowy, czyli kilka dni w tygodniu spędzamy pracując/ucząc się w domu, a kilka w biurze / na uczelni.


Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 21 530 nowo zamieszczonych ogłoszeń najmu oraz 43 898 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 do 30 XI 2020 r.


Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.


Źródło: Expander i Rentier.io

17.12.2020


Tagi: mieszkanie, wynajem, koszty najmu, najem


BIURA DO WYNAJĘCIA W CENTRUM WROCŁAWIA

giełda

West Forum przy ul. Strzegomskiej to kompleks dwóch budynków o łącznej powierzchni biurowej...

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE - AGENCJA DORADCZA

giełda

Corees Polska o agencja specjalizująca się w obsłudze rynku nieruchomości komercyjnych. W spektrum...

MAGAZYNY, BIURA, GRUNTY - FIRMA DORADCZA

giełda

Polska firma AXI IMMO Group od 11 lat dostarcza zintegrowane rozwiązania na rynku nieruchomości komercyjnych...

ZARZĄDZANIE ZADANIAMI - APLIKACJA

giełda

Pandemia koronawirusa gwałtownie przyspieszyła rozwój rynku aplikacji skierowanych...

BIK PARK WROCŁAW I

foto

Biuro Inwestycji Kapitałowych w 2020 roku podpisało umowy najmu na ponad 22 tys. m2...

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

giełda

Coraz intensywniejsza rozbudowa miast, potrzeba bezproblemowego...

WROCŁAWSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE

Wrocławskie Centrum Logistyczne oferuje do wynajęcia powierzchnie magazynowe...


KINNARPS - MEBLE

foto

Zadanie, które Galderma Polska powierzyła firmie Kinnarps dotyczyło zaprojektowania...