ReNews.plQBusiness.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Polityka prywatności Newsletter Reklama O nas
renews.pl
SPOTKANIA BIZNESOWE
 

Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2020: Jest lepiej, choć rynek najmu niepokoi

wykres


Po schłodzeniu rynku mieszkaniowego w 2q20 (związanym z wiosennym lockdownem gospodarki), w 3q20 sprzedaż mieszkań na rynku deweloperskim odbiła k/k, wzrosła również k/k sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Reakcja cenowa była różna zależnie od segmentu rynku i miasta. Na rynku pierwotnym w większości miast ceny mieszkań rosły k/k, jak i w porównaniu z 3q19; na rynku wtórnym w niektórych miastach wystąpiły niewielkie spadki k/k, w porównaniu z 3q19 wzrost cen spowolnił. Na rynku wynajmu mieszkań w 3q20 utrzymywały się tendencje spadkowe stawek.


Według danych z bazy CBN PKO BP w 3q20 na rynku pierwotnym ceny transakcyjne znacząco rosły w Warszawie i mniejszych stolicach wojewódzkich (odpowiednio o ok. 7% k/k i 9% k/k), natomiast w 9 największych miastach (bez Warszawy) wzrost był niewielki. Na rynku wtórnym wzrost cen w wyróżnionych trzech grupach kształtował się w granicach 2-4% k/k. Z kolei analiza danych z bazy BaRN NBP sygnalizuje w 3q20 wzrost k/k cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w większości stolic wojewódzkich oraz niewielkie spadki cen na rynku wtórnym 9 stolic wojewódzkich. Porównanie sytuacji w 2q20 i 3q20 zwraca uwagę na przesuniętą w czasie reakcję rynku wtórnego w porównaniu z rynkiem pierwotnym.


Skutkami epidemii nadal jest dotknięty rynek najmu (załamanie wynajmu krótkoterminowego, z którego korzystają głównie turyści; spadek popytu na wynajem długoterminowy z uwagi na dużą skalę zdalnej pracy i nauki). Notowania stawek ofertowych z października i listopada wskazują na kontynuację spadków. Rynek najmu wydaje się obecnie kluczowy dla dalszego kształtowania się sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i to on generuje ryzyko większej korekty cen. Z drugiej jednak strony historycznie niskie, realnie ujemne stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości jako atrakcyjną inwestycję w zestawieniu z lokatą czy obligacjami, postrzeganą jako bezpieczna w niepewnych czasach. W obliczu niższych stóp, nabywcy mieszkań mogą akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu.


W 3q20 akcja kredytowa poprawiła się – po załamaniu w 2q20, sprzedaż kredytów wzrosła k/k (+5% vs -19% w 2q20), a w porównaniu r/r spadek sprzedaży spowolnił (-16% vs -18% w 2q20). Według ZBP w 3q20 wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 14,1 mld zł. Również statystyki Biura Informacji Kredytowej sygnalizują powolną poprawę sytuacji.


W 3q20 sprzedaż mieszkań deweloperskich wzrosła - wg monitoringu JLL rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) sprzedano 13,3 tys. mieszkań (-17,7 r/r vs –54% r/r w 2q20), w porównaniu do 2q20 było to o 93% mieszkań więcej. Do sprzedaży wprowadzono 13 tys. mieszkań (-13% r/r vs -30% r/r w 2q20). Skala tzw. zwrotów mieszkań była niewielka (najwięcej 6% w Warszawie vs 55% w Krakowie w 2q20). W ofercie było 49,3 tys. mieszkań – jest to przeciętny poziom z ostatnich lat.


Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich na koniec 3q20 zapowiadają wysoką podaż mieszkań na rynku w najbliższych kwartałach. Wskazuje na to wysoki wzrost w 3q20 w porównaniu z 3q19 projektów mieszkaniowych w toku (o 86% r/r) i gotowych mieszkań na sprzedaż (o 201% r/r), a także wzrost przedpłat klientów (o 45% r/r). Te same pozycje w zestawieniu z poprzednim kwartałem pokazują względnie stabilną sytuację.


Skumulowane wyniki budownictwa mieszkaniowego w okresie 1-3q20 na tle ostatnich 3 lat sugerują dostosowanie podaży mieszkań do oczekiwanego słabszego popytu - przy dużej liczbie oddawanych mieszkań do użytku (7,4% r/r) występuje spadek liczby rozpoczynanych mieszkań (-6,2% r/r vs +2,5% w 1-3q19) i liczby pozwoleń na budowę (-4,3% r/r vs +3,6% r/r w 1-3q19). Rekordowa liczba mieszkań w realizacji przy wzroście ryzyka osłabienia popytu skłania do ostrożniejszego rozpoczynania nowych projektów.


Wzrost kosztów budowy mieszkań spowalnia - w 3q20 koszty (bez kosztu gruntu) wg statystyk GUS dotyczących mieszkań oddawanych do użytku wzrosły o 2,8-3,2% r/r (wobec 2,9-3,4% r/r w 2q20). Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów również rosły wolniej - o 3,7-5,3% r/r, w przypadku monitorowanych wybranych obiektów jedno- i wielorodzinnych.


Dotychczas korekta cen jest mniejsza niż można było oczekiwać w pierwszych miesiącach epidemii – jest to skutek bardzo dużej skali działań antykryzysowych i w związku z tym umiarkowanego wzrostu bezrobocia (mniejszego wobec pierwotnie przewidywanych nawet dwucyfrowych poziomów na przełomie 2020-2021) i utrzymania zadowalającej płynności finansowej większości firm, a także dużej elastyczności deweloperów. Istotny jest też postęp prac nad szczepionką na COVID-19, który konkretyzuje perspektywy opanowania epidemii (zapobiegnie prawdopodobnie kolejnym falom epidemii) i powrotu do nieco zmienionej normalności gospodarczej.


W scenariuszu bazowym do końca 3q21 oczekujemy słabnącej dynamiki cen mieszkań k/k na części rynków. Istotnym czynnikiem wzmacniającym negatywną presję na poziom cen jest, obok umiarkowanego popytu i rosnącej silnie podaży nowych mieszkań deweloperskich, kontynuacja spadkowych tendencji stawek czynszu na rynku wynajmu. Oceniamy, że spadek cen w 3q21 nie będzie większy niż ok. 5% r/r.


W scenariuszu optymistycznym korekta rynku mieszkaniowego nastąpiła w 2-3q20, a rynek wchodzi obecnie w kolejną fazę cyklu (por. Ramka 2). Popyt na mieszkania silnie pobudzają oczekiwane co najmniej do 2022 niskie stopy procentowe, zwłaszcza dla depozytów i obligacji skarbowych - tradycyjnych instrumentów finansowych polskich gospodarstw domowych. Nawet w przypadku realizacji scenariusza optymistycznego czynnikiem ryzyka pozostaje niekorzystny trend na rynku najmu.


W scenariuszu pesymistycznym, przy silnej drugiej fali epidemii (i ewentualnie kolejnych), niekorzystnym otoczeniu zewnętrznym i ponownym pogorszeniu nastrojów konsumentów, słabnie popyt i wzmacniają się negatywne tendencje cenowe. Problemy rynku mieszkaniowego mogą dodatkowo się pogłębić w konsekwencji kłopotów ze sfinalizowaniem budowy i sprzedaży rekordowej liczby mieszkań z terminem oddania w latach 2021-2022.


Więcej informacji w raporcie:

Rynek nieruchomości mieszkaniowych 2020: Jest lepiej, choć rynek najmu niepokoi


Źródło: PKO Bank Polski

21.12.2020


Tagi: raport, mieszkania, rynek mieszkaniowy, budownictwo mieszkaniowe


BIURA DO WYNAJĘCIA W CENTRUM WROCŁAWIA

giełda

West Forum przy ul. Strzegomskiej to kompleks dwóch budynków o łącznej powierzchni biurowej...

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE - AGENCJA DORADCZA

giełda

Corees Polska o agencja specjalizująca się w obsłudze rynku nieruchomości komercyjnych. W spektrum...

MAGAZYNY, BIURA, GRUNTY - FIRMA DORADCZA

giełda

Polska firma AXI IMMO Group od 11 lat dostarcza zintegrowane rozwiązania na rynku nieruchomości komercyjnych...

BIK PARK WROCŁAW I

foto

Biuro Inwestycji Kapitałowych w 2020 roku podpisało umowy najmu na ponad 22 tys. m2...

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

foto

Wrocławski Park Biznesu przy ul. Bierutowskiej uzyskał unikalny kompleks technologiczny...

WROCŁAWSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE

Wrocławskie Centrum Logistyczne oferuje do wynajęcia powierzchnie magazynowe...


KINNARPS - MEBLE

giełda

Roquette jest światowym liderem w dziedzinie wykorzystania składników...

ZARZĄDZANIE ZADANIAMI - APLIKACJA

giełda

Digitalizacja sektora budowlanego jest nieuchronna...