ReNews.plQBusiness.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Polityka prywatności Newsletter Reklama O nas
renews.pl
konferencja
 

Parki handlowe i nieruchomości handlowe typu convenience 2022

wykres


Zespół Avison Young ma przyjemność przedstawić najnowszy raport poświęcony parkom handlowym i nieruchomościom handlowym typu convenience w Polsce, który jest efektem współpracy Avison Young i LCP Properties. Poniższa publikacja daje pogląd na ten segment rynku zarówno z perspektywy agencji doradczej jak i inwestora.


W 2021 roku wzrosło wśród inwestorów zainteresowanie parkami handlowymi i nieruchomościami typu convenience, za sprawą „odporności” tych formatów na obostrzenia związane z pandemią. Ilość transakcji parkami handlowymi potwierdziła popyt na tego typu aktywa, również te znajdujące się w mniejszych miejscowościach.


Od dwóch lat zespół Avison Young pozostaje liderem liderem wśród agencji doradczych ze zrealizowanymi transakcjami w tym segmencie o łącznej wartości ponad 200 milionów euro. LCP Properties z kolei był najbardziej aktywnym inwestorem na rynku parków handlowych i obiektów typu convenience, z 36% udziałem w całkowitym wolumenie inwestycji w tym sektorze.


Ogólnie o rynku nieruchomości handlowych w Polsce


Rynek nieruchomości handlowych, pod względem wolumenu transakcji, jest nadal w tyle za poziomami sprzed pandemii COVID-19. Niemniej liczba transakcji w tym sektorze bije rekordy.


Wysoka płynność sektora i jednocześnie niższy poziom całkowitego wolumenu transakcji, odzwierciedla przywiązanie inwestorów do małych parków handlowych i obiektów typu convenience, w tym zlokalizowanych w mniejszych miejscowościach.


Rok 2021 przyniósł jednak pewne ożywienie w transakcjach centrami handlowymi w największych miastach. Wszystkie te inwestycje dotyczą nieruchomości z potencjałem zwiększenia wartości lub przebudowy. - Jednakże to parki handlowe i obiekty typu convenience pozostają gwiazdą polskiego rynku inwestycyjnego i najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym, o rosnącym udziale w całkowitym wolumenie inwestycyjnym sektora nieruchomości handlowych – komentuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young w Polsce.


Uwaga: Poniższy raport koncentruje się na transakcjach parkami handlowymi i obiektami typu convenience, definiowanymi jako nieruchomości handlowe dedykowane szybkim i wygodnym zakupom, czyli parki handlowe, centra typu convenience i wolnostojące sklepy spożywcze.


LCP: - Zarówno parki handlowe jak i centra typu convenience, od kilku lat pozostają w obszarze stałego zainteresowania inwestorów, a ich popularność wciąż rośnie. Formaty te dają możliwość dokonania szybkich zakupów, a dzięki szerokiej ofercie produktów podstawowych, w przystępnych cenach, cieszą się sympatią konsumentów. Inwestorzy docenili bezpieczeństwo i stabilność przychodów, jakie inwestycje te zapewniły podczas pandemii COVID-19. Sieciowi operatorzy, doskonale rozpoznawalni na rynku polskim i zagranicznym, stanowią gwarancję odpowiedniej jakości produktów, stałego przychodu i profesjonalnego funkcjonowania. Mocną stroną tego rodzaju obiektów jest także bezpośrednia dostępność lokali z poziomu parkingu oraz relatywnie niewielka powierzchnia całkowita najmu, dzięki której w większości nie podlegały one pandemicznym restrykcjom. Również z punktu widzenia najemców obiekty tego typu wydają się coraz częściej preferowanym rozwiązaniem, gdyż zarówno poziom czynszu jak i opłat serwisowych jest zdecydowanie niższy niż w dużych centrach handlowych. Obiekty te są zlokalizowane często dużo bliżej miejsca zamieszkania konsumentów i zakupy w nich nie zajmują tak dużo czasu.


Wolumen inwestycyjny


Po drugim roku ukształtowanym pod wpływem pandemii, popularność szybkich, codziennych zakupów weszła na dobre w nawyki konsumentów. A w konsekwencji, wzrosło zainteresowanie inwestorów parkami handlowymi i obiektami typu convenience.


Najbardziej poszukiwanym produktem inwestycyjnym na polskim rynku nieruchomości handlowych pozostają parki handlowe i obiekty typu convenience. W przeciwieństwie do lat 2015-2019, kiedy wolumen realizowanych inwestycji w ramach analizowanego sektora nie przekraczał 5%, w 2020 roku zanotowano znaczny wzrost do poziomu 20% udziału w łącznym wolumenie sektora handlowego, a następnie w 2021 roku - 12%.


Dynamika wzrostu rynku jest stosunkowo powolna, ponieważ większość inwestorów to inwestorzy długoterminowi. Dlatego całkowity wolumen inwestycyjny jest zależny głównie od deweloperów i dostarczania na rynek nowych aktywów.


Wolnostojące sklepy spożywcze zwiększyły swój udział w porównaniu do wyników z 2020 roku, ograniczając udział centrów typu convenience. Pod względem liczby transakcji pierwsze miejsce zajmują parki handlowe i obiekty typu convenience. 22 transakcje zrealizowane w 2021 roku to rekordowy wynik. - Struktura transakcji wskazuje na nieznaczny wzrost małych centrów typu convenience w porównaniu do 2020 roku. Uważamy, że zainteresowanie inwestorów parkami handlowymi i obiektami typu convenience będzie jeszcze silniejsze w kolejnych miesiącach – dodaje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Avison Young.


wykres


W 2021 roku Avison Young pośredniczył w nawiązaniu współpracy Joint Venture pomiędzy Trei Real Estate a Patron Capital. Celem tego projektu jest rozwój portfela parków handlowych pod marką Vendo zlokalizowanych w całej Polsce. Wartość tego projektu - 140 milionów euro - nie jest uwzględniana w statystykach, które przedstawiają transakcje czysto inwestycyjne dotyczące wyłącznie istniejących aktywów. Statystyki nie obejmują również małych nieruchomości handlowych, spełniających kryteria convenience, jednak kupionych bez najemców działających w obiekcie, z myślą przebudowy, np. byłe obiekty Tesco.


Lokalizacja inwestycji


Transakcje parkami handlowymi i nieruchomościami typu convenience są nadal spolaryzowane pomiędzy głównymi aglomeracjami a małymi miastami poniżej 50 000 mieszkańców.


W 2021 roku widać było wyraźnie postępującą polaryzację sprzedawanych parków handlowych i obiektów typu convenience, biorąc pod uwagę wielkość miasta, w jakim się znajdowały. Zdecydowana większość transakcji realizowana była w małych miastach oraz w dużych aglomeracjach (rozumianych jako miasto oraz obrzeża). Im większe miasto - z wyłączeniem rynków aglomeracyjnych - tym mniejsza liczba transakcji nieruchomościami typu convenience.


- Taki rozkład transakcji inwestycyjnych w analizowanym segmencie handlowym odzwierciedla z jednej strony apetyt inwestorów na aktywa w najlepszych lokalizacjach, z drugiej zaś - intensywny rozwój obiektów typu convenience w mniejszych miastach, które przyciągają klientów z okolicznych gmin – zwraca uwagę Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Avison Young.


LCP: - Poszukując nowych lokalizacji, sieci handlowe dywersyfikują formaty placówek, dopasowując je do aktualnych potrzeb rynkowych. Małe miasta i obszary wiejskie położone w strefie oddziaływania dużych ośrodków miejskich są doskonałym miejscem dla operatorów spożywczych, sieci dyskontowych i innych sieciowych sklepów z podstawową ofertą, jak również dla lokalnych przedsiębiorców. Mniejsze miasta są naturalnym kierunkiem rozwoju dla wielu marek. W ślad za rozwojem sieci w coraz mniejszych miejscowościach pojawia się zapotrzebowanie na budowę parków handlowych tego typu lokalizacjach. Niektóre sieci handlowe (nie tylko spożywcze) pojawiają się już w miasteczkach o liczbie mieszkańców mniejszej niż 8 000 mieszkańców.


Decyzje lokalizacyjne najemców są najczęściej poprzedzone pogłębionymi analizami, uwzględniającymi nie tylko wielkość miasta, ale i strefy zasięgu obiektu handlowego (tzw. catchment area), lokalny rynek pracy, siłę nabywczą mieszkańców i inne uwarunkowania, jak np. ruch turystyczny. Konsumenci nadal wysoko stawiają wygodę na liście swoich priorytetów. Ponadto rozwojowi parków handlowych w mniejszych miastach oraz na obrzeżach miast sprzyja również dynamiczny rozwój sektora mieszkaniowego. Łączenie tych funkcji może być korzystne dla obu sektorów z uwagi na tworzenie atrakcyjnych stref zasięgu w skali mikro.


Główne transakcje


Spośród 22 transakcji odnotowanych w analizowanym sektorze, 18 to parki handlowe i małe centra typu convenience.


Największymi obiektami będącymi przedmiotem transakcji były Premium Park w Lubrzy, Pasaż Warmiński w Lidzbarku Warmińskim oraz Pasaż Wiślany w Grudziądzu. Jednak zdecydowaną większość sprzedanych nieruchomości stanowiły małe obiekty typu convenience o GLA poniżej 5 000 m2. Niektóre z nich charakteryzują się powierzchnią handlową nawet poniżej 2 000 m2 GLA i posiadają tylko kilku najemców.


Innym ciekawym aspektem w transakcjach parkami handlowymi i centrami typu convenience w 2021 roku był wiek sprzedawanych nieruchomości. Ponad połowa z nich została otwarta w 2020 lub 2021 roku, a więc są to nowe realizacje wybudowane na fali popularności nieruchomości typu convenience i kupowane na rynku pierwotnym. - Co ciekawe, drugą wyróżniającą się grupę stanowią obiekty około 10-letnie, co potwierdza popularność długoterminowego podejścia inwestorów, inwestujących w tego typu nieruchomości - komentuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Avison Young.


Aktywni inwestorzy


Chociaż polski rynek parków handlowych i obiektów typu convenience coraz bardziej przyciąga inwestorów, a nowi gracze poszukują możliwości inwestycyjnych, w 2021 roku żaden z tzw. newcomer'ów nie dokonał transakcji na polskim rynku. W ciągu ostatnich dwóch lat rynek inwestycyjny był w zasadzie kształtowany przez trzech dominujących inwestorów.


Niekwestionowanym liderem rynku był LCP Properties, z 36% udziałem w całkowitym wolumenie inwestycji w sektorze parków handlowych i obiektów typu convenience, a także 30% pod względem wielkości (m²) i liczby zrealizowanych transakcji. Drugi najaktywniejszy gracz osiągnął 15% udział zarówno w wolumenie jak i liczbie transakcji, a trzeci odpowiednio 13% i 9%.


Sam rok 2021 był jeszcze bardziej zdominowany przez aktywność inwestycyjną LCP Properties, którego udział w całkowitym wolumenie inwestycji w sektorze parków handlowych i obiektów typu convenience oraz w całkowitej liczbie transakcji wyniósł około 40%.


LCP: - Rok 2021 był dla nas wyjątkowo intensywny i obfitował przede wszystkim w transakcje zakupowe. W 2022 roku planujemy ekspansję w projekty deweloperskie, których przykładem są obecnie realizowane przez nas inwestycje w Lubawie przy operatorze spożywczym Lidl, w Świdniku z operatorem spożywczym Biedronka, a także w Rawie Mazowieckiej z operatorem spożywczym Lidl. Mamy w planach kolejne projekty budowlane. Dzięki nim wartość naszych inwestycji w Polsce, na koniec 2022 roku osiągnie 450 milionów euro.


Stopy kapitalizacji i wartości nieruchomości


Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Polsce w 2021 roku utrzymywały się na stosunkowo stabilnym poziomie. Różnica między stopami kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych, a dla najlepszych obiektów magazynowych i biurowych przekracza 200 punktów bazowych, co jest wynikiem niespotykanym w stolicach Europy Zachodniej. Ze względu na brak produktu inwestycyjnego oraz duże zainteresowanie parkami handlowymi i obiektami typu convenience, prognozowana jest dalsza kompresja stóp kapitalizacji.


Poza głównymi rynkami, gdzie została zrealizowana większość transakcji parkami handlowymi i obiektami typu convenience, poziom stóp kapitalizacji jest zależny od wielu czynników zewnętrznych. Główne z nich to lokalizacja nieruchomości, wielkość miasta i jego znaczenie w regionie, a także obecność operatora spożywczego jako tzw. „anchor tenant” oraz długość zawartych umów najmu.


wykres


Patrząc wstecz na transakcje zrealizowane w latach 2015-2019, dostrzegamy tendencję do osiągania niższych stóp kapitalizacji i wyższych wartości przez większe obiekty. Ta zależność pokazała, że większe pod względem powierzchni nieruchomości były postrzegane przez inwestorów jako bezpieczniejsze inwestycje i były wyżej wyceniane. Zupełnie inną prawidłowością charakteryzowały się transakcje, które zostały przeprowadzone w latach 2020-2021. Mimo, że obserwowana tendencja nie jest jednoznaczna, mniejsze obiekty osiągały wyższą cenę za 1m². Ten zwrot inwestorów w stronę obiektów typu convenience to pokłosie pandemii COVID-19. Analiza stóp kapitalizacji wskazuje, że wyższe wartości osiągają aktywa z dużym udziałem operatora spożywczego w przychodach.


Więcej informacji w raporcie:

Parki handlowe. Rynek inwestycyjny w Polsce - Kwiecień 2022


Źródło: Avison Young

13.04.2022


Tagi: rynek nieruchomości handlowych, parki handlowe, raport


CENTRUM LOGISTYCZNE MOUNTPARK WROCŁAW

foto

Mountpark Logistics rozpoczął inwestycję Mountpark Wrocław...

KINNARPS - MEBLE

giełda

Shoper to właściciel najpopularniejszej w Polsce platformy e-commerce do...

BIK PARK WROCŁAW I

foto

Rozbudowa parku logistycznego pod Wrocławiem nabiera tempa. Obiekt powstaje zgodnie...

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE - AGENCJA DORADCZA

giełda

Corees Polska o agencja specjalizująca się w obsłudze rynku nieruchomości komercyjnych. W spektrum...

GDAŃSK - APARTAMENTY

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

foto

Wrocławski Park Biznesu przy ul. Bierutowskiej uzyskał unikalny kompleks technologiczny...

CZEKAMY NA ZGŁOSZENIA REALIZACJI!

foto

Zakończyło się głosowanie internautów czternastej edycji Plebiscytu Polska Architektura XXL. Publiczność wybrała...