ReNews.plQBusiness.plKontakt Spotkania biznesowe Polityka cookies Polityka prywatności Newsletter Reklama O nas
renews.pl
konferencja
 

PZFD analizuje nowe ograniczenia dla sektora nieruchomości mieszkaniowych

wykres


Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Kancelarii Premiera oraz Zespołu ds. Projektowania Prac Rządu ze stanowiskiem w sprawie proponowanych ograniczeń w nabywaniu kolejnych mieszkań oraz wprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku tego typu transakcji.


Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało przepisy ograniczające kupowanie mieszkań. Zgodnie z nimi ma zostać podniesiony podatek od kupna kolejnego mieszkania (będzie obowiązywał tych, którzy mają minimum 5 lokali mieszkalnych) oraz zakaz nabywania kolejnych mieszkań częściej niż raz w roku. W sytuacji gdy ktoś jest już właścicielem lub współwłaścicielem co najmniej 5 mieszkań i kupowałby kolejne lokum, musiałby uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości aż 6%. To niespotykane dotąd rozwiązanie dla rynku pierwotnego (obecnie podatek wynosi 2%) Przepisy mają objąć zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne, w tym fundusze inwestycyjne. Projekt ustawy nie został oficjalnie udostępniony przez Ministerstwo, ale już jego podstawowe założenia, które pojawiły się w przestrzeni medialnej, budzą wątpliwości i mogą grozić paraliżem na rynku.


- Poważny niepokój budzi zapowiadana przez Ministerstwo sankcja nieważności w sytuacji, gdy osoba kupi mieszkanie wbrew wprowadzonemu ograniczeniu. W takim wypadku, zgodnie z doniesieniami, ma dojść do zwrotnego przeniesienia własności i odzyskania wpłaconych środków. Ale co w sytuacji, gdy osoba, która sprzedała mieszkanie, nie będzie już dysponowała środkami za sprzedany lokal, a będzie zobowiązana te pieniądze zwrócić? Taka nieważność może wyjść na jaw nawet po latach. Co więcej, osoba, która kupiła mieszkanie wbrew ograniczeniu może to mieszkanie sprzedać kolejnej osobie. Czy ta kolejna osoba będzie zobowiązana do zwrotu mieszkania na rzecz pierwszego sprzedawcy? W jaki sposób taka osoba trzecia będzie chroniona, skoro działała w zaufaniu do rękojmi ksiąg wieczystych? – pyta Sebastian Juszczak, z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.


Wbrew stanowisku rządu, fundusze inwestycyjne nie nabywają spekulacyjnie nieruchomości, ale inwestują w powstawanie mieszkań na wynajem, których brak silnie teraz odczuwamy. Widać to po wzrostach czynszów. Jednocześnie stan wynajęcia mieszkań zarządzanych przez fundusze wynosi 95-99%, w tym najemcami są często cudzoziemcy.


Fundusze inwestycyjne co do zasady nie nabywają od dewelopera gotowych mieszkań, a zlecają realizację nowych inwestycji. W przypadku, gdy na inwestycji zawarto już umowę deweloperską na jeden z lokali, to taki projekt nie jest nabywany przez fundusz inwestycyjny. Nie ma zatem mowy o konkurencji z osobami fizycznymi.


W obecnym czasie kryzysu uchodźczego mieszkania na wynajem są pilnie potrzebne. Potwierdzają to działania Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, który w grudniu ogłosił, że udzielił kredytu jednej z firm z sektora PRS w Polsce.


- Celem działania EBOiR jest zwiększenie liczby mieszkań na wynajem, poprawianie ich dostępności cenowej oraz przeciwdziałanie kryzysowi mieszkaniowemu. Mamy nadzieję, że rząd ostatecznie podzieli punkt widzenia EBOiR i wesprze rynek najmu – wskazuje Sebastian Juszczak, prawnik PZFD


Ponownie podkreślamy, że liczba lokali posiadanych przez fundusze inwestycyjne jest niewielka – zgodnie z danymi JLL na koniec 2022 r. liczba lokali w sektorze PRS wyniosła 10.800 lokali przy 1.2 mln na wynajem w ogóle. To mniej niż 1%.


Jednocześnie przez problemy ze skalkulowaniem kosztów budowy z uwagi na rosnące ceny materiałów budowlanych, wysokie koszty finansowania oraz zapowiedzi wprowadzanych zmian podatkowych skala inwestycji w tym sektorze i tak silnie spadła. Jak wskazuje JLL wolumen transakcji w sektorze PRS wyniósł w 2022 roku 265 mln EUR w porównaniu z 623 mln EUR w 2021 roku – to spadek rzędu 57,5%.


W czasie spadającej sprzedaży kredytów hipotecznych na poziomie ok. 70% możliwość realizacji projektu w sektorze PRS pozwala deweloperom rozpocząć jakiekolwiek inwestycje których skala obecnie drastycznie maleje w skali kraju. Zestawiając listopadowe dane GUS dotyczące rozpoczynanych inwestycji z wynikami z tego samego miesiąca w roku poprzednim możemy zaobserwować spadek aż o 42%. Szacujemy, że w całym 2022 r. liczba noworozpoczynanych inwestycji spadnie o około 32-33%.


Mniejszy wolumen inwestycji rykoszetem uderzy również w dużych, polskich producentów stolarki, cementu, stali, ceramiki, mebli czy AGD, których działalność jest immanentnie związana z rynkiem deweloperskim.


Dodatkowo proponowane rozwiązanie obciążenia zakupu mieszkań przez fundusze inwestycyjne podatkiem od czynności cywilnoprawnych budzi wątpliwość na gruncie systemu prawa podatkowego i prawa unijnego.


- Dopóki nie poznamy szczegółów propozycji, ciężko będzie ocenić to rozwiązanie. Sam pomysł na „dodatkowy” PCC budzi jednak poważne wątpliwości co do zgodności z prawem UE. Aktualnie, gdy występuje obowiązek zapłaty VAT od konkretnej transakcji, PCC nie jest należny. Wynika to z prawa UE. VAT jest podatkiem harmonizowanym na poziomie UE i aby zrealizować ten cel, Państwa Członkowskie nie mogą wprowadzać innych (niż VAT) podatków obrotowych – z pewnymi wyjątkami (np. akcyza). Zdaniem Trybunału Sprawiedliwości UE, dany podatek może być z tej perspektywy niedopuszczalny nawet wtedy, kiedy nie wszystkie jego elementy konstrukcyjne są podobne do VAT. To sprawia, że dowolność we wprowadzaniu tego typu regulacji jest w Państwach Członkowskich UE mocno ograniczona. Trzeba też pamiętać, że państwa członkowskie nie powinny wprowadzać podatków dyskryminujących określone kategorie podatników. Nowe regulacje podatkowe nie mogą zakłócać konkurencji na rynku i zaburzać równego traktowania – wskazał Piotr Paśko, Partner w firmie doradztwa podatkowego MDDP.


Źródło: Polski Związek Firm Deweloperskich

24.01.2023


Tagi: projekt rządowy, ograniczenia w nabywaniu kolejnych mieszkań


BIURA DO WYNAJĘCIA WE WROCŁAWIU

giełda

Firma Polmer Sp. z o.o. oferuje pomieszczenia biurowe wraz z salą konferencyjną...

CENTRUM LOGISTYCZNE MOUNTPARK WROCŁAW

foto

Mountpark Logistics rozpoczął inwestycję Mountpark Wrocław...

KINNARPS - MEBLE

giełda

Mondi Polska to dynamiczna firma rekrutacyjna, która stawia na budowanie...

BIK PARK WROCŁAW I

foto

Rozbudowa parku logistycznego pod Wrocławiem nabiera tempa. Obiekt powstaje zgodnie...

WROCŁAWSKIE PARKI BIZNESU

foto

Wrocławski Park Biznesu przy ul. Bierutowskiej uzyskał unikalny kompleks technologiczny...

CZEKAMY NA ZGŁOSZENIA REALIZACJI!

foto

Zakończyło się głosowanie internautów czternastej edycji Plebiscytu Polska Architektura XXL. Publiczność wybrała...