HREIT Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2023 roku

Wszyscy z radością pożegnaliśmy 2022 rok, który dla rynku mieszkaniowego był szczególnie zły. Kredyty hipoteczne wyraźnie podrożały i stały się trudniej dostępne. To powodowało spadek sprzedaży mieszkań i mniejszą skłonność do rozpoczynania nowych inwestycji przez deweloperów. Trudności potęgował skokowy wzrost kosztów budów nieruchomości. Stało się tak za sprawą przerwanych łańcuchów dostaw i powrotu do kraju tysięcy pracujących dotychczas w budownictwie Ukraińców, którzy postanowili walczyć o swoją ojczyznę.

Apogeum problemów w rodzimej mieszkaniówce widzieliśmy w połowie 2022 roku. Potem zaczęły pojawiać się niemrawe jaskółki poprawy lub przynajmniej ubijania dna. Dotyczyło to popytu na kredyty czy liczby sprzedawanych nieruchomości. Z czasem przedsiębiorcy zaczęli też odnosić sukcesy w ustanawianiu nowych łańcuchów dostaw, dzięki czemu dostęp do materiałów budowlanych wyraźnie się poprawił. Wprowadziło to ceny (przynajmniej części materiałów) na ścieżkę dezinflacji. Zerwanie wielu kontraktów budowlanych spowodowało ponadto, że łatwiej mogliśmy znaleźć firmy wykonawcze. Sytuacja zaczęła się stabilizować, choć koniunktura była znacznie gorsza niż ta, do której przywykliśmy w rekordowo dobrym 2021 roku.

Jednak dopiero u progu 2023 roku przeważać zaczęły informacje pozytywne. Rząd ogłosił chęć uruchomienia od 1 lipca programu tanich kredytów mieszkaniowych oraz systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Pierwszy z tych elementów to bardzo stanowcza odpowiedź na trudny dostęp do własnego „M”. Problem ten został przez polityków rozpoznany prawidłowo. Zgodnie z danymi Eurostatu przeciętny Polak wyprowadza się z domu rodzinnego w wieku 29 lat i jest to najgorszy wynik od 2003 roku (wcześniejszych danych nie ma).

W odpowiedzi na to rząd postanowił zaproponować osobom kupującym pierwsze mieszkanie kredyt oprocentowany na około 2% w skali roku. Program ten może jeszcze w bieżącym roku pomóc kupić własne mieszkanie nawet kilkudziesięciu tysiącom rodaków. To oznacza mocny impuls popytowy, na który deweloperzy powinni odpowiedzieć rozpoczynaniem większej liczby nowych inwestycji i niechęcią do zawierania transakcji z funduszami inwestycyjnymi budującymi w Polsce portfele mieszkań na wynajem. Skoro już o tym mowa, to trzeba też zwrócić uwagę na fakt, że uruchomienie programu tanich kredytów powinno ograniczyć presję wywieraną na rynek najmu. Przecież to właśnie brak możliwości zakupu własnego mieszkania jest jednym z ważnych powodów (obok napływu uchodźców), dla którego rynek najmu ma w Polsce dramatycznie wręcz wykupioną ofertę. Skutkowało to w 2022 roku wzrostem czynszów najmu około 20-25% w porównaniu do stanu sprzed roku.

Efekty zapowiedzi w postaci programu tanich kredytów widać już dziś. Informacje na temat ruchu w Internecie sugerują wzmożone zainteresowanie mieszkaniami. Twarde dane rynkowe potwierdzają, że ma to również odzwierciedlenie w postaci rosnącej liczby zawieranych transakcji czy składanych wniosków o kredyt mieszkaniowy. Póki co kupującymi są najpewniej osoby zamożniejsze, które widząc zbliżającą się falę potencjalnych kupujących wspartych ekstremalnie tanim kredytem, chcą dokonać transakcji jeszcze teraz – póki oferta nie jest przebrana. Coraz częściej deweloperzy mówią też, że zaczyna rosnąć zainteresowanie mieszkaniami ze strony osób, które planują załapać się na program preferencyjnych kredytów.

Warto przy tym zwrócić uwagę na fakt, że sporą część potencjalnych beneficjentów rządowego programu stanowić będą osoby, które w normalnych warunkach nie kupiłyby sobie mieszkania. W ten sposób rząd chce odwrócić tradycyjne mechanizmy obserwowane na rynku. Chodzi o to, że wraz z odkręcaniem kurków z kredytami na rynek mieszkaniowy zwykły najpierw wchodzić osoby najbardziej zamożne, a dopiero potem – przeważnie, gdy ceny zdążą już wzrosnąć – „zapraszane” były osoby o mniej zasobnych portfelach. Tym razem ma to wyglądać inaczej. Rządowy program jest skonstruowany tak, aby szansę na zakup dać tym, którzy dotychczas mieszkania nie mieli, a do tego w normalnych warunkach nie posiadaliby dostatecznej zdolności kredytowej, aby myśleć o zakupie. To właśnie Ci kupujący mają wejść na rynek w pierwszych miesiącach ożywienia w mieszkaniówce, korzystając wciąż z relatywnie przystępniejszej oferty.

Trzeba jednak pamiętać, że prace nad rządowym programem dopiero trwają. Co prawda, póki co są one niezakłócone i postępują zgodnie z harmonogramem, ale nie mamy gwarancji, że faktycznie pierwsze tanie kredyty zostaną udzielone już na początku wakacji. Nie można też zupełnie wykluczyć scenariusza, w którym pomimo roku wyborczego rządowy program mieszkaniowy nie zostanie uchwalony. Biorąc jednak pod uwagę doświadczenie, bardziej prawdopodobne jest to, że program, który wyjdzie z prac parlamentarnych nie tylko wejdzie w życie, ale będzie bardziej hojny niż to, co zaproponował rząd.

Nawet jednak, gdyby do tego nie doszło, to i tak rok 2023 ma bardzo poważne szanse stać się rokiem odrodzenia rynku mieszkaniowego. Przecież zgodnie z prognozami wynagrodzenia Polaków mają dalej rosnąc i to z dwucyfrową dynamiką, oprocentowanie kredytów już zaczęło spadać i ruch ten ma być kontynuowany, a dostęp do kredytów ułatwiły zalecenia KNF, które ograniczyły bufor bezpieczeństwa wykorzystywany przy badaniu zdolności kredytowej. To już niedługo spowoduje, że zdolność kredytowa pójdzie w górę o dodatkowe około 20%. W efekcie wraz z powolnymi ruchami, które obserwujemy od 9 miesięcy, dostęp do kredytów już lada chwila może być o połowę łatwiejszy niż w lipcu 2022 roku. Wtedy to koniunktura na rynku kredytowym sięgnęła wieloletniego dna.

Więcej informacji w raporcie:

HREIT Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2023 roku

Źródło: HREIT

30.03.2023

Tagi: rynek mieszkaniowy, sprzedaż mieszkań, ceny mieszkań, raport