Rynek Mieszkaniowy - I kw. 2024 roku

Ceny mieszkań w 4q23 pozostawały w trendzie wzrostowym. Silny popyt, wzmocniony programem Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) i wzrostem zdolności kredytowej gospodarstw domowych przy wolno rosnącej podaży nowych mieszkań (ograniczone możliwości szybkiego wzrostu produkcji na skutek małej liczby rozpoczętych projektów w okresie 1q22-2q23) skutkował wzrostem cen mieszkań. Tendencje te w dalszym ciągu występowały w 1q24, jednak zamknięcie programu BK2% może je wyhamować. Nadal zapewne utrzyma się rosnący w poprzednich kwartałach popyt gotówkowy.

W perspektywie roku (1q24-4q24) oczekujemy umiarkowanego (5-10%) wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań. Odsuwa się perspektywa obniżek stóp procentowych, uruchomienie konsultowanego obecnie nowego programu „Mieszkanie na start” może przesunąć się na jesień br. Dodatkowo, zapowiedź 4-letniego okresu dla programu może łagodzić presję szybkiego przystępowania do niego. Jednocześnie, stopniowo (odczuwalnie od 2h24) zwiększana podaż kontraktów na budowę mieszkania będzie spowalniać wzrost cen.

Tendencja wzrostowa cen mieszkań na rynku pierwotnym w 4q23 silnie wzmocniła się w grupie 6 największych aglomeracji (20% r/r vs 12% r/r w 3q23); w Warszawie i mniejszych stolicach województw wzrost cen mieszkań wynosił 15-16% r/r. W odniesieniu do 3q23 ceny transakcyjne w 4q23 umiarkowanie wzrosły we wszystkich stolicach województw. Na rynku wtórnym wzrosty cen wobec poprzedniego kwartału były niższe.

Ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, widoczne od połowy roku skutkowało rekordowym wzrostem r/r liczby transakcji w 4q23. Po „zamrożeniu” rynku w 2022 - łącznie w miastach wojewódzkich spadek liczby transakcji o 56% r/r, w 2023 liczba ta mocno wzrosła (233% r/r), przy czym w większości miast rekordowe wzrosty na rynku pierwotnym wystąpiły w 3q23, a na rynku wtórnym w 4q23.

Na rynku wynajmu wzrost stawek r/r w 4q23 był jednocyfrowy i w dalszym ciągu zwalniał; wobec 3q23 stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Na osłabienie popytu w 4q23 wpływała rezygnacja z wynajmu niektórych osób, które zakwalifikowały się do BK2%. Dzięki zwalnianym mieszkaniom wzrosła podaż na rynku wynajmu, zasilana też nowymi, małymi lokalami z rynku pierwotnego (popularny zakup inwestycyjny w ostatnich latach).

Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w 4q23 wzrosła do 28,1 mld zł (356% r/r; 77% q/q), udzielono 68,9 tys. kredytów (263% r/r; 68% q/q). Na bardzo dobre wyniki akcji kredytowej w 4q23 złożyły się popyt związany z BK2% wzmocniony obawami o szybkie wyczerpanie się środków przeznaczonych na program oraz poprawa zdolności kredytowej (spadek WIBOR-u po obniżkach stóp procentowych NBP i wzrost wynagrodzeń). Do 25 stycznia’24 banki zawarły 66,8 tys. umów o łącznej wartości 27,2 mld zł. Zainteresowanie BK2% kilkukrotnie przekroczyła liczbę umów przewidywaną przez resort rozwoju na 2h23 (10 tys.).

Według BIK w lutym 2024 miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 58% r/r, o kredyt wnioskowało 26,6 tys. potencjalnych kredytobiorców (+40% r/r; o 42% mniej niż w grudniu’23). Popyt na kredyty mieszkaniowe wyhamował po zamknięciu BK2% z końcem roku. W porównaniu z 2h23 popyt jest niższy, natomiast wobec 1h23 (przed obniżeniem stóp procentowych) wyraźnie – o 30-40%, wyższy. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym 2024 wyniosła 427,2 tys. zł (+18,8% r/r; -1,8% wobec grudnia’23).

Według monitoringu JLL oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec 4q23 wynosiła 36,3 tys. mieszkań (+5,5% q/q; -25,5% r/r) Sytuacja jest silnie zróżnicowana zależnie od aglomeracji – oferta najbardziej zmalała r/r w Krakowie (-47,1%), Wrocławiu (-39,2%), Trójmieście (-29,9%) i Warszawie (-28,7% r/r). Nie ma problemów z podażą w Łodzi – oferta w 4q23 wzrosła o 1/3 r/r.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w 4q23 sygnalizuje kontynuację wzrostu liczby mieszkań w toku budowy (skutek wzrostu liczby mieszkań rozpoczętych). Łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach ustabilizowała się.

Najnowsza prognoza ludności Polski na lata 2023-2060 (GUS, sierpień 2023) sygnalizuje wyraźny ubytek ludności, w scenariuszu głównym do 30,9 mln osób (vs 37,8 mln osób w 2022). Polska weszła w fazę starzenia się społeczeństwa. Oczekiwany współczynnik dzietności w żadnym ze scenariuszy nie wraca do poziomu zapewniającego prostą zastępowalność pokoleń, tj. 2,1. Przez cały horyzont prognozy Polska będzie krajem imigracyjnym. Oczekiwane trendy demograficzne oznaczają poprawę ilościowych wskaźników mieszkaniowych i zmiany jakościowe struktury popytu na mieszkania. Niemniej presja na nowe mieszkania, szczególnie w pierwszej dekadzie prognozy, będzie duża z uwagi na: - utrzymujący się nowy i odłożony popyt na pierwsze mieszkanie; - potrzebę wymiany zdekapitalizowanego zasobu; - kontynuację suburbanizacji; - rosnące aspiracje mieszkaniowe.

W styczniu 2024 resort rozwoju zaprezentował założenia programu „Mieszkanie na start”, wspierającego kredytobiorców (preferencyjny kredyt na zakup pierwszego mieszkania, precyzyjnie adresowana pomoc z intencja wsparcia osób o niższych dochodach i wielodzietnych rodzin). Jednocześnie resort zapowiedział działania na rzecz łagodzenia ograniczeń podażowych. Obecnie kończą się konsultacje, jedną z modyfikacji wstępnego projektu będzie prawdopodobnie wydłużenie programu do czterech lat.

W perspektywie roku (1q24-4q24) oczekujemy umiarkowanego (5-10%), wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań. Silne tendencje wzrostowe cen mieszkań z 2h23 i pierwszych miesięcy 2024 mogą być hamowane przez: (1) odsuwające się w czasie obniżki stóp procentowych przez RPP; (2) wyhamowanie popytu kredytowego - koniec programu BK2%; nowy program „Mieszkanie na start” może ruszyć z opóźnieniem wobec zapowiadanego lipca’24, a 4-letnie okres programu złagodzi presję szybkiego przystępowania do niego; (3) stopniowo (odczuwalnie od 3q24) zwiększaną podaż (wystawianie tzw. dziur w ziemi, uruchamianie wcześniej uzyskanych pozwoleń na budowę); (4) stabilizację stawek za wynajem osłabiającą motywację zakupu inwestycyjnego. Z drugiej strony utrzymują się przesłanki dotychczasowych silnych tendencji wzrostowych cen mieszkań, są to: (1) kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych, wzmacnianego obserwacją rosnących cen mieszkań; (2) kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę; (3) mała oferta mieszkań na rynku z uwagi na ograniczanie liczby rozpoczynanych projektów mieszkaniowych w okresie 1q22-2q23, podczas gdy zwiększenie oferty wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych; (4) pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach w największych miastach; (5) koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek Mieszkaniowy - I kw. 2024 rok

Źródło: PKO Bank Polski

22.03.2024

Tagi: raport, mieszkania, ceny mieszkań