Hipoteki wciąż jednym z najpopularniejszych zabezpieczeń

Hipoteka jest w polskim systemie prawnym podstawową formą zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych i wciąż niezmiennie jedną z najpopularniejszych.

Istota tej instytucji polega na zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Istotne jest, że hipoteka zabezpieczać może wyłącznie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ten ma tzw. charakter konstytutywny.

Oprócz stricte nieruchomości ustawodawca dopuszcza także obciążenie niektórych zbywalnych praw rzeczowych, takich jak: użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Rozróżniamy różne typy hipoteki. Możemy mówić o hipotece umownej, która służy zazwyczaj zabezpieczeniu kredytu a jej podstawą prawną jest właśnie umowa. Innym rodzajem hipoteki jest hipoteka kaucyjna, która zabezpiecza wierzytelność o wysokości jeszcze nie ustalonej do wysokości oznaczonej sumy najwyższej i może zabezpieczać wierzytelności zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Innym bardziej skompilowanym typem hipoteki jest hipoteka łączna, która powstaje z mocy prawa w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na kilka mniejszych nieruchomości. W ten sposób hipoteka taka może prowadzić do uzyskania zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przenoszącej wartość zabezpieczonej nieruchomości.

W praktyce spotykamy także hipotekę przymusową, która zabezpiecza egzekucję wierzytelności już istniejącej (np. zaległości podatkowe) i ustanawiana jest na jednostronny wniosek wierzyciela, którego podstawą jest tytuł wykonawczy. Dość rzadko jednak w praktyce spotykana jest hipoteka odwrócona (ang. reverse mortgage, lifetime mortgage, equity release). Mówiąc najprościej mamy z nią do czynienia w sytuacji umowy zawieranej pomiędzy osobą fizyczną, a (najczęściej) instytucją finansową umożliwiającą uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Suma, jaką da się w ten sposób uzyskać, wynegocjować (poza wartością nieruchomości) zależy od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia. Istotne znaczenie mają tu także szacunki, co do kosztu kredytu w przyszłości i spodziewanej przyszłej wartości nieruchomości.

Dochodzenie wierzytelności wymagalnej może odbywać się jedynie w trybie egzekucji sądowej tj. wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Wierzyciel musi więc wytoczyć powództwo o zasądzenie wierzytelności, a po uzyskaniu tzw. klauzuli wykonalności wyroku, skierować go do komornika celem wszczęcia egzekucji. Rozwiązanie takie ma na celu między innymi ochronę dłużnika hipotecznego i ustrzeżenie go przed utratą majątku na skutek sprzedaży nieruchomości za cenę poniżej wartości.

W Polsce większość wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie to kredyty mieszkaniowe oraz zabezpieczenia przymusowe wierzytelności należnych Skarbowi Państwa. Coraz chętniej też stosowane jest to zabezpieczenie w przypadku transakcji handlowych między podmiotami gospodarczymi. Odrębnym zagadnieniem jest praktyczna skuteczność zabezpieczenia hipotecznego. Istotne w tym przypadku są takie kwestie jak problem potencjalnego przeszacowania wartości nieruchomości w momencie zawierania umowy czy też niezawiniona przez właściciela utrata wartości nieruchomości np. na skutek zmian otoczenia nieruchomości pomniejszających jego wartość rynkową.

Autor: Ewelina Stobiecka, radca prawny, Partner zarządzający kancelarii e|n|w|c

Ewelina Stobiecka jest polskim radcą prawnym. Dysponuje 10-letnim doświadczeniem w doradztwie prawnym dla najważniejszych międzynarodowych i krajowych podmiotów gospodarczych, które są obecne na polskim rynku. Mecenas Ewelina Stobiecka posiada szerokie doświadczenie w szczególności w obsłudze korporacyjnej, prawie handlowym, prawie cywilnym - materialnym i procesowym oraz prawie pracy. Szczególnie ważny obszar jej aktywności zawodowej dotyczy negocjacji i mediacji, pozwalającej wielokrotnie na pozasądowe, szybkie i w rezultacie najtańsze rozstrzygnięcie sporu gospodarczego pomiędzy przedsiębiorcami.

e|n|w|c jest wiodącą siecią kancelarii w Europie Środkowo-Wschodniej, świadczącej kompleksowe usługi doradztwa prawnego. Warszawskie biuro e|n|w|c jest jednym z sześciu w regionie (Wiedeń, Budapeszt, Praga, Brno, Bratysława i Kijów). Ścisła współpraca między biurami umożliwia kompleksową i sprawną obsługę przedsiębiorców operujących zarówno lokalnie jak i międzynarodowo, w tym klientów przeprowadzających transakcje międzynarodowe.

Praktyka kancelarii e|n|w|c koncentruje się wokół szeroko rozumianego prawa gospodarczego, w tym m.in. prawa spółek, prawa kontraktów, prawa nieruchomości, prawa pracy, M&A, ochrony środowiska oraz różnych aspektów materialnego i procesowego prawa cywilnego. Istotną częścią praktyki kancelarii e|n|w|c jest także mediacja pozasądowa, umożliwiająca niejednokrotnie polubowne i korzystne dla obu stron zakończenie wszelkiego rodzaju sporów cywilno-gospodarczych.

Obecnie, e|n|w|c Kancelaria Prawna zrzesza ponad 70 prawników w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, którzy doradzają znaczącym krajowym i międzynarodowym przedsiębiorstwom w takich dziedzinach jak: handel, transport, przemysł, technologia i świadczenie usług, banki i ubezpieczenia.

Ponadto sieć e|n|w|c jest członkiem Interlaw – międzynarodowej organizacji skupiającej wiodące Kancelarie prawa gospodarczego w ponad 100 krajach na świecie, dysponujące ponad 4300 adwokatami i radcami prawnymi.

W warszawskim biurze e|n|w|c do dyspozycji pozostaje zespół prawników biegle władających językami obcymi: angielskim i niemieckim. Eksperci e|n|w|c posiadają zarówno wiedzę wynikającą z międzynarodowej praktyki kancelarii jak i doskonałą znajomość lokalnych uwarunkowań prawnych, z którymi musi zmierzyć się przedsiębiorca.

Źródło: Kancelaria Prawna e|n|w|c

17.03.2011

Tagi: powierzchnie handlowe, umowy najmu, renegocjacje

Udostępnij