Opłaty za zmianę zagospodarowania w użytkowaniu wieczystym Planowana nowelizacja zlikwiduje lukę prawną

Z doniesień prasowych wynika, że Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przygotowuje projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zakłada on między innymi likwidację luki prawnej w razie zmiany przez użytkownika wieczystego sposobu zagospodarowania i użytkowania nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym. Nowelizacja ma jednoznacznie przesądzić, że zmiana taka jest dla użytkownika wieczystego bezpłatna. Dotychczas użytkownicy wieczyści Warszawy i Krakowa w razie takiej zmiany umowy użytkowania wieczystego muszą płacić bardzo wysokie opłaty, pomimo braku ku temu właściwej podstawy prawnej. Z takimi sytuacjami najczęściej spotykają się deweloperzy.

Sytuacja taka dotyczy planowanych inwestycji w budynki mieszkalne na gruncie, którego sposób zagospodarowania został określony jeszcze za czasów PRL-u i teren taki nie przystaje do aktualnych zamierzeń urbanistycznych miasta. Chodzi o grunty pod zakłady produkcyjne i przemysłowe, fabryki, itp., które obecnie są przeznaczane pod budownictwo mieszkaniowe.

Istniejąca dotychczas luka prawna została wykorzystana przez samorządy Warszawy i Krakowa do pobierania opłat za zmianę sposobu zagospodarowania i użytkowania nieruchomości. Rady tych miast podjęły w tym celu uchwały wprowadzające akty prawa miejscowego, które ustaliły obowiązek uiszczenia opłaty. W Warszawie wysokość opłaty wynosi 12,5% wartości nieruchomości określonej dla nowego sposobu użytkowania, a w Krakowie 25%. Wysokość opłaty w praktyce waha się od kilkudziesięciu tysięcy do nawet kilku milionów złotych, co poważnie podnosi koszt całej inwestycji. Co istotne, uiszczenie opłaty było stawianym przez gminę warunkiem przystąpienia do zmiany umowy użytkowania wieczystego. Zmiana umowy natomiast była konieczna, albowiem bez zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości użytkownik wieczysty ryzykował odmowę udzielenia pozwolenia na budowę.

W obecnym, niejasnym stanie prawnym, zapowiedź likwidacji tej luki prawnej jest pozytywnym sygnałem. Jeżeli dojdzie do zmiany przepisów w tym zakresie, sytuacja prawna stanie się klarowna i sprawiedliwa. Wskazać bowiem należy, że opłata ta jest pobierana wyłącznie w Warszawie i Krakowie. W innych miastach zmiana sposobu zagospodarowania oraz użytkowania nieruchomości jest bezpłatna. Nie ma żadnych powodów, aby użytkownicy wieczyści w różnych częściach kraju byli traktowani w tak różny sposób.

Autor: adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Źródło: Kancelaria Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

19.09.2018

Tagi: użytkowanie wieczyste, zmiana zagospodarowania