Przewodnik po polskim rynku nieruchomości 2019

EY opublikował najnowszy Przewodnik po polskim rynku nieruchomości „The Polish Real Estate Guide 2019”. Wynika z niego, że rynek nieruchomości w Polsce nie ma sobie równych w całej Europie Środkowo-Wschodniej zarówno pod względem wielkości, jak i zaufania inwestorów. W 2018 roku wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła rekordowe 7,2 mld EUR.

Centra handlowe w miastach regionalnych - I kw. 2019

The Polish Real Estate Guide 2019

Przewodnik EY po rynku nieruchomości w Polsce jest przede wszystkim kierowany do inwestorów. Pokazuje sytuację rynkową oraz klimat inwestycyjny. Jest także źródłem informacji o kwestiach podatkowych, prawnych czy audytowych.

EY podkreśla, że polska gospodarka jest jedną z najbardziej zrównoważonych w UE z pozytywnym prognozami. Jednocześnie eksperci EY przewidują, że rok 2019 dalej będzie się wiązał ze wzrostem cen gruntów i kosztów budowy, co może przełożyć się na wzrost czynszów i cen mieszkań. EY podkreśla, że rynek nieruchomości rozwija się nie tylko w Warszawie, ale na tzw. rynkach regionalnych, co stwarza wiele okazji inwestycyjnych. W 2018 roku największe inwestycje na rynku nieruchomości obejmowały nowe powierzchnie biurowe oraz handlowe. Trzecią najpoważniejszą grupą są powierzchnie magazynowe.

Biura i coworking

Jak wynika z raportu EY na koniec 2018 roku podaż powierzchni biurowej w Warszawie i sześciu największych aglomeracjach wyniosła 10,4 mln m2. Eksperci EY podkreślają, że zmiany zachodzące w sposobie pracy i oczekiwaniach odbiorców powodują rewolucję na rynku nieruchomości biurowych.

- Właściciele powierzchni biurowej muszą być elastyczniejsi operacyjnie. Coraz częściej najemcy oczekują krótszych umów najmu i możliwości zmiany wielkości czy adaptacji powierzchni - mówi Anna Kicińska, Partner EY i Lider Grupy Rynku Nieruchomości. I dodaje: - Firmy coworkingowe co roku zwiększają swój udział w najmie powierzchni biurowej w nowoczesnych i dobrze zlokalizowanych biurowcach klasy A.

W Polsce popyt na powierzchnię biurową ze strony tego sektora wzrósł znacząco w ciągu ostatnich lat i już jest ponad 300 przestrzeni coworkingowych. W mniejszych miastach podstawą popytu są firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (łącznie 1.230 centrów zatrudniających ponad 280.000 osób).

Handel nie tylko online

W 2018 roku powierzchnia handlowa w Polsce zwiększyła się do 14,3 mln m2. Eksperci EY uważają, że ten rynek jest niemal nasycony. W zeszłym roku wybudowano 435.000 m2 nowej powierzchni handlowej, a centra handlowe stanowiły ponad 50 procent.

W tym czasie do Polski weszło 30 nowych marek zagranicznych. Sektor nieruchomości handlowych dostosowuje się zarówno do znaczących ograniczeń legislacyjnych (wprowadzenie zakazu handlu w niedziele), jak i dynamicznie rozwijających się nowych technologii oraz oczekiwań konsumentów. Rozwój eCommerce, modernizacje i rozbudowy, nowe, wielofunkcyjne projekty i współpraca najemców z właścicielami to tylko niektóre trendy, na które zwracają uwagę autorzy Przewodnika EY po polskim rynku nieruchomości.

Nowe miejsca na logistycznej mapie Polski – również w miastach

Od wielu lat w Polsce dynamicznie rozwijają się centra magazynowe. „Dzieje się to dzięki bardzo dobrym wskaźnikom gospodarczym, pozytywnym prognozom, a także systematycznej poprawie jakości infrastruktury transportowej,” mówi Anna Kicińska, Partner EY i Lider Grupy Rynku Nieruchomości.

Najaktywniejszymi najemcami są firmy logistyczne oraz eCommerce. Przy czym także ich model funkcjonowania zmienia się, ponieważ konsumenci oczekują szybkich dostaw. A to oznacza konieczność znalezienia lokalizacji nieruchomości magazynowych w miastach, tzw. logistyki ostatniej mili (ang. last mile delivery). Coraz popularniejsze staje się także format BTO (ang. build-to-own), zwłaszcza wśród użytkowników, którzy chcą inwestować w zaawansowane, drogie systemy i zoptymalizować koszty.

Rozwój rynku hotelarskiego

Polska jest popularnym kierunkiem turystycznym, dzięki poprawie infrastruktury transportowej, atrakcyjnym cenom, a także wysokiemu poziomowi obsługi. Według Polskiej Organizacji Turystycznej w pierwszym półroczu 2018 roku liczba turystów zagranicznych wzrosła o 6,6%. Coraz częściej właśnie w Polsce odbywają się też międzynarodowe targi i kongresy. To wszystko spowodowało gwałtowny rozwój rynku hotelarskiego. Według firmy STR zajmującej się analizami rynku hotelowego, w grudniu 2018 roku w Polsce było ponad 1.000 hoteli, z czego 19 zostało otwartych, a 81 było w trakcie budowy.

- Dla wielu sieci hotelowych Polska jest atrakcyjnym rynkiem i zapewnia dobry zwrot z inwestycji. Sieci hotelowe koncentrują się przede wszystkim na turystyce biznesowej w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Gdańsk czy Wrocław - uważa Anna Kicińska, Partner EY i Lider Grupy Rynku Nieruchomości.

Rynek mieszkaniowy nadal atrakcyjny

W 2018 roku w Polsce deweloperzy oddali do użytku 111.550 mieszkań – to o 6,2% więcej niż przed rokiem. Równocześnie wydano blisko 160.000 pozwoleń na budowę. Liczba sprzedanych, nowych mieszkań spadła o prawie 11%, mimo to wysoki popyt, rosnące ceny gruntów oraz koszty budowy spowodowały wzrost cen. Co ciekawe, także i na tym rynku wprowadzono nowe produkty, charakterystyczne dla ekonomii współdzielenia. Pojawiły się pierwsze projekty co-livingowe, które są odpowiedzią na zmieniający się model życia, sposób pracowania oraz podejście do własności.

Nadchodzące zmiany – podatki

2018 rok był niemalże rewolucją w przepisach podatkowych. Wprowadzono tzw. minimalny podatek, a pod koniec roku zakończono i ogłoszono dużą nowelizację ustaw podatkowych. Wpływa ona na wiele kwestii podatkowych pojawiających się w działalności gospodarczej, począwszy od zmian w systemie ściągania podatku u źródła, wprowadzenie podatku od przeniesienia aktywów za granicę (ang. exit taxation), poprzez nowe przepisy dotyczące udzielania pożyczek, aż po przepisy zmieniające ogólne prawo podatkowe, m.in. w zakresie klauzuli o unikaniu opodatkowania czy przepisów wprowadzających obowiązek raportowania tzw. schematów podatkowych (ang. mandatory disclosure rules).

- Nowe przepisy mają poważny wpływ na działalność wszystkich uczestników rynku nieruchomości - mówi Tomasz Ożdziński, Associate Partner EY i Lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości. - Należy z uwagą prześledzić zmiany oraz dokonać ich oceny, aby podjąć odpowiednie działania mające na celu sprostanie nowym wymogom i zabezpieczenie pozycji spółek oraz osób przed ewentualnymi sankcjami,” dodaje.

Nadchodzące zmiany – sprawozdania finansowe

Podmioty działające na rynku nieruchomości będą musiały przygotować się do zmian w ujęciu księgowym leasingu, wraz z wejściem w życie, od 1 stycznia 2019 roku, nowego Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej nr 16 (MSSF 16). Wprowadza on jednolity model ujęcia wszystkich umów spełniających definicję leasingu w bilansie, za wyjątkiem umów krótkoterminowych i leasingu przedmiotów niskowartościowych. Najemcy będą mieli obowiązek wykazania w bilansie większości umów najmu po stronie pasywów (zobowiązanie do zapłaty czynszu) oraz aktywów z tytułu leasingu (prawo do użytkowania składnika aktywów).

- Standard wymaga odrębnego ujęcia w rachunku wyników amortyzacji oraz kosztów odsetkowych, co może wpływać na zmianę wskaźnika EBITDA. Istotny wpływ może mieć również konieczność ujęcia w bilansie prawa z tytułu wieczystego użytkowania, które w ocenie ekspertów spełnia definicję leasingu podaną w standardzie - mówi Łukasz Jarzynka, Associate Partner, Lider Zespołu Audytu Grupy Rynku Nieruchomości EY. - Kolejnym wyzwaniem dla spółek będzie przygotowanie sprawozdania finansowego w wersji elektronicznej. Wymóg ten dotyczy wszystkich sprawozdań finansowych sporządzonych zgodnie z ustawą o rachunkowości, a w przyszłości może zostać rozszerzony także na inne sprawozdania finansowe - dodaje.

Nadchodzące zmiany – uregulowania prawne

W 2019 roku planowane jest wprowadzenie wielu regulacji, które mogą zmienić rzeczywistość prawną, w której funkcjonują uczestnicy rynku nieruchomości. Przede wszystkim są to zmiany w ustawie deweloperskiej, czyli ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Planowane jest wprowadzenie specjalnego funduszu gwarancyjnego tworzonego ze składek firm deweloperskich, uregulowanie statusu tzw. umów rezerwacyjnych oraz umożliwienie nabywcom lokali odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku istotnych wad lokalu. - Dodatkowo planowana uprzednio likwidacja tzw. otwartych funduszy powierniczych i oparcie finansowania wyłącznie o zamknięte fundusze powiernicze może spowodować problemy z finansowaniem nowych inwestycji, a tym samym wykluczyć z rynku podmioty, które nie mają wystarczających środków na realizację inwestycji, - mówi Kamil Osiński, Adwokat, Lider Zespołu Prawnego Grupy Rynku Nieruchomości EY.

Kolejną zmianą, która może wpłynąć na rynek nieruchomości jest nowa ustawa o odpowiedzialności podmiotów zbiorowych. - Wprowadzenie bezpośredniej odpowiedzialności podmiotu zbiorowego i możliwość pociągnięcia go do odpowiedzialności finansowej i odszkodowawczej, w przypadku uzyskania korzyści majątkowej z faktu popełnienia czynu zabronionego, a także sama wysokość kar, będą wymagały dodatkowych procedur oraz działań zapewniających bezpieczeństwo korporacyjne - mówi Piotr Woźniak, Radca prawny w Zespole Prawnym Grupy Rynku Nieruchomości EY.

Eksperci EY podkreślają, że Polska jest najbardziej rozwiniętym i dojrzałym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej. Swój rozwój zawdzięcza bogaceniu się społeczeństwa, wysokiemu poziomowi konsumpcji oraz doskonałej sytuacji na rynku pracy. Przyznają też, że głównym centrum biznesowym nadal jest Warszawa, ale coraz silniejsze stają się takie miasta jak Kraków, Wrocław, Łódź oraz Trójmiasto. Stopa kapitalizacji (ang. prime yield) dla nieruchomosci biurowych w Warszawie wynosi 5% (w Londynie 3,7%, a w Paryżu 3,1%), dla nieruchomości handlowych 4,9% (Londyn i Paryż odpowiednio 2,3% i 2,8%), a dla magazynów 6,5% (w Londynie 3,7%, a w Paryżu 4,7%).

Więcej informacji w raporcie: The Polish Real Estate Guide 2019

Źródło: EY

07.03.2019

Tagi: nieruchomości, raport