Polska siódma pod względem wielkości rynkiem magazynowym w UE

Całkowite zasoby magazynowe w Polsce sięgnęły 16,9 mln mkw., co daje Polsce siódme miejsce pod względem powierzchni wśród krajów UE. Popyt brutto w I półroczu tego roku przekroczył 1,6 mln mkw., do użytku oddano ponad 1,1 mln mkw. nowej powierzchni, a w budowie pozostaje 2,2 mln mkw. - wynika z najnowszej analizy firmy doradczej JLL.

Popyt

Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe widoczne było na niemal każdym rynku w Polsce. Popyt brutto przekroczył 1,6 mln mkw. i – co ciekawe – został wygenerowany przez szereg umów średniej wielkości, a nie przez spektakularne skalą transakcje. Z kolei popyt netto, czyli uwzględniający nowe umowy i ekspansje – sięgnął 1,1 mln mkw.

- W pierwszym półroczu zaobserwowaliśmy spadek udziału nowych umów i ekspansji w całkowitym popycie. Natomiast blisko 350 000 mkw. zostało wynajętych w ramach renegocjacji kontraktów. Jednym z czynników tej sytuacji był bez wątpienia kończący się okres umów najmu podpisanych w latach 2013-2014, kiedy rynek przeżywał okres wzmożonego rozwoju - komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Najbardziej aktywnym segmentem najemców byli operatorzy logistyczni, sieci handlowe i lekka produkcja, którzy łącznie odpowiadali za prawie 80% popytu netto w I poł. 2019.

- Popyt na powierzchnie magazynowe był widoczny w całym kraju, a największą aktywność najemców zarejestrowaliśmy w Okolicach Warszawy, gdzie podpisano umowy na łącznie 460 000 mkw., we Wrocławiu – 276 000 mkw. oraz Polsce Centralnej – 216 000 mkw. Z kolei na rynkach spoza Wielkiej Piątki popyt brutto sięgnął 240 000 mkw., z czego na nowe umowy przypadło 186 000 mkw. Coraz bardziej widać rozwój Kielc, Podkarpacia czy Białegostoku. Deweloperzy zabezpieczają tam kolejne grunty pod przyszłe projekty - dodaje Maciej Kotowski, Analityk Rynku, JLL.

Podaż – o krok od 17 milionów mkw.

Utrzymujące się od kilku kwartałów wysokie wyniki popytowe znajdują odzwierciedlenie we wzmożonej aktywności na rynku deweloperskim.

- Od stycznia do czerwca do użytku oddano ponad 1,1 mln. mkw. i było to historycznie najlepsze I półrocze pod względem nowej powierzchni na rynku. W rezultacie, całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła poziom 16,9 mln mkw - mówi Maciej Kotowski. Liderem pod względem wolumenu nowej podaży pozostaje Polska Centralna, gdzie w I poł. 2019 ukończono ponad 250 000 mkw. Był to najszybciej rozwijający się rynek w Polsce,którego zasoby przez ostatni rok powiększyły się o ponad 35%.

- Na koniec I półrocza w budowie pozostawało 2,2 mln mkw., z czego 86% realizowanych powierzchni przypadało na największe lokalizacje – Górny Śląsk, Wrocław, Polskę Centralną, Warszawę oraz Poznań. Warto zaznaczyć, że deweloperzy są pewni polskiego rynku, co potwierdza wolumen powierzchni budowanej spekulacyjnie, której udział wyniósł 45%. Jest to szczególnie widoczne w największych aglomeracjach – ponad 270 000 mkw. powstawało spekulacyjnie na Górnym Śląsku, około 175 000 mkw. w Warszawie oraz we Wrocławiu i 140 000 mkw. w Polsce Centralnej. Duże, niezabezpieczone umowami inwestycje znaleźć można także w Trójmieście, Szczecinie, Krakowie i na Kujawach - wylicza Tomasz Mika.

Pustostany i czynsze

Wzrost powierzchni budowanej spekulacyjnie doprowadził do nieznacznego wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej. Średni współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł 6,3% na koniec I półrocza (5,7% w I kw.). Sytuacja ta może szybko ulec zmianie, gdyż niewynajęte powierzchnie są na bieżąco wchłaniane dzięki dużemu zapotrzebowaniu ze strony najemców. Dobrym przykładem jest Białystok, gdzie wskaźnik pustostanów spadł z 36% do 22% w okresie jednego kwartału.

W I kw. najemcy mogli zaobserwować stopniowy wzrost czynszów, który nadal ograniczany jest jednak przez dynamiczną nową podaż. Wzrost odczuwalny był szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie oraz w Opolu i w województwie lubuskim. Najwyższy czynsz w strefie Warszawa Okolice wzrósł do poziomu 3,8 euro/mkw./miesiąc. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,25 euro/mkw./miesiąc. Natomiast najbardziej atrakcyjne czynsze oferowane są w podmiejskich magazynach typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro/mkw./miesiąc).

Rynek inwestycyjny

- Wartość sfinalizowanych w okresie od stycznia do czerwca transakcji kupna/sprzedaży obiektów magazynowych i logistycznych sięgnęła 374 mln mkw. To historycznie najlepsze I półrocze pod względem aktywności inwestycyjnej, a uwagę zwraca napływ kapitału azjatyckiego, szczególnie z Korei Południowej. Spodziewamy się utrzymania zainteresowania polskim rynkiem w nadchodzących miesiącach, czego odzwierciedleniem są toczące się transakcje, których przedmiotem są zarówno pojedyncze obiekty, jak portfele nieruchomości - informuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.

Największe transakcje inwestycyjne w I półroczu to kupno Amazon we Wrocławiu i Eurocash w Koninie przez Hines/Mirae od Blackstone za 130 mln euro, centrum dystrybucyjnego Zalando Lounge przez Hines/IGIS AM od Hillwood (85 mln euro) oraz Castoramy w Strykowie przez Tritax od Panattoni (55 mln euro).

Stopy kapitalizacji dla obiektów magazynowych typu prime wynoszą 6,25% z tendencją spadkową do poziomu poniżej 6%, dla najlepszych, długoterminowo wynajętych projektów znacznie poniżej 5%, a dla obiektów miejskich w Warszawie 5,5%.

Źródło: JLL

13.08.2019

Tagi: polski rynek powierzchni magazynowych