Ile powinny wynosić koszty eksploatacyjne we wspólnocie mieszkaniowej

Rozmowa z Jackiem Furmankiem, Członkiem Zarządu Stowarzyszenia Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości, Dyrektorem Zarządzającym Imielin ADM Sp. z o.o. Rozmowę prowadzi Katarzyna Kwiatkowska (KK).

KK: W bloku, w którym mieszkam płacimy 8,7 zł za 1m2 zaliczki na pokrycie kosztów do wspólnoty. Niektórzy mieszkańcy uważają, że to dużo. Co pan sądzi o takim poziomie stawki?

Stawka, o której Pani mówi na pewno jest wysoka, ale ważne jest jaki procent tej stawki stanowi zaliczka na media i fundusz remontowy oraz jakie usługi obejmują koszty eksploatacyjne. Ostatnio modne np. są usługi typu consierge. Należy dodać, że są różne sposoby naliczania składników opłat, także mediów (od m2 lokalu czy od średniego zużycia).

KK: W takim razie na jakie koszty może mieć bezpośredni wpływ Zarządca nieruchomości?

Koszty eksploatacyjne nieruchomości powinny być pod kontrolą zarządzającego. Od jego umiejętności i znajomości rynku zależy na jakim poziomie cenowym zostaną podpisane umowy na rzecz nieruchomości w zakresie konserwacji, napraw bieżących, sprzątania czy ochrony. Zarządca powinien jednocześnie zapewnić bardzo wysoki standard tych usług czyli tzw. optymalne „value for many” - niskie koszty eksploatacyjne przy wysokim standardzie usług.

KK: Jakie są składniki kosztów eksploatacji?

Do podstawowych składników kosztów eksploatacji należy zaliczyć: sprzątanie, ochronę, energię elektryczną dla powierzchni wspólnych i instalacji wspólnych , koszty zarządcy, konserwacje dźwigów, konserwacje instalacji elektrycznych i hydraulicznych, konserwacje węzła CO/kotłowni, przeglądy i ubezpieczenie. W budynkach nowych należy doliczyć jeszcze konserwacje innych instalacji związanych z bezpieczeństwem czy wygodą, w które został wyposażony budynek. Zwracam uwagę, że koszty eksploatacji mogą być najwyższe właśnie w nowoczesnych budynkach, które zostały wyposażone w liczne instalacje.

KK: Czy Zarządca może mieć wpływ na koszty zużycia mediów przez nieruchomość?

W przypadku opłat za media wpływ ten jest mniejszy z uwagi na fakt, że decydujące znaczenie ma tu indywidualne zużycie przez właścicieli. Oczywiście możemy tu mówić o świadomym korzystaniu i kontroli zużycia oraz doradzaniu właścicielom jak dbać o właściwe zużycie np. energii cieplnej, jednakże uzależnieni jesteśmy od stawek opłat na które, tak naprawdę nie mamy wpływu. W roku 2014 np. w Warszawie dostawca energii cieplnej dwukrotnie zmieniał ceny. Ważne jest po prostu świadome korzystanie z dostarczanych mediów. Często popełnianym błędem jest wietrzenie mieszkania przy odkręconych grzejnikach, sytuacja taka powoduje skokowe zwiększenie poboru ciepła przez grzejniki, a tu należałoby je zakręcić, przez 5 minut przewietrzyć lokal i odkręcić grzejniki ponownie.

KK: Wróćmy do eksploatacji. Czyli ile powinny wynosić koszty eksploatacji?

I to jest właśnie to o czym mówiłem na początku. Trudno podać jedną stawkę, bowiem każdy budynek jest inny, ma inne wyposażenie techniczne, zatem generuje inne koszty obsługi technicznej. Z mojej praktyki wynika, że w budynkach realizowanych w ciągu ostatnich 15 lat takie koszty powinny być w przedziale 2,8 – 3,8 zł za 1m2 uwzględniając ochronę. Wyższe mogą być w nowych budynkach, bardzo bogato wyposażonych techniczne, z większą ilością instalacji, np. z wentylacją mechaniczną lokali, systemami bezpieczeństwa p. poż. czy też centralami grzewczymi w garażach. Koszty te mogą przekroczyć nawet 4,2 zł za m2. Na wysokość stawki duży wpływ będzie mieć przede wszystkim konsumpcja energii elektrycznej przez zainstalowane urządzenia.

Zwracam także uwagę, że część kosztów eksploatacji ma charakter kosztów stałych, więc trudno jest uzyskać niskie koszty eksploatacji w małych apartamentowcach liczących 10-30 mieszkań. Niestety w małych budynkach koszty mogą być wysokie.

KK: To oznacza, że w starym budynku płaci się mniej jeśli jest mniej instalacji?

Często tak to wygląda, ale dotyczy to wyłącznie kosztów eksploatacji. Fundusz remontowy i zużycie mediów mogą być wyższe w starych budynkach. W dalszym ciągu wiele budynków wymaga termomodernizacji oraz inwestycji w modernizację instalacji grzewczych (kotłownie, węzły, automatyka).

KK: Ile wynoszą koszty eksploatacyjne w zarządzanych przez pana firmę nieruchomościach? Podkreślam, że mówimy o wysokim standardzie.

W zarządzanych przez naszą firmę nieruchomościach koszty eksploatacyjne, kształtują się w przedziale 2,5 – 4,1 zł. Oczywiście ta wyższa stawka dotyczy budynku bardzo nowoczesnego, wyposażonego w szereg instalacji, ochronę całodobową i obecność administratora 8 godzin każdego dnia.

Od tego roku przejmujemy budynek wybudowany w „dawnych czasach”, gdzie nie ma ochrony i dlatego też chcemy uzyskać koszty eksploatacyjne na poziomie 2,3 zł za 1m2. Tam jednak życzeniem zarządu właścicielskiego jest maksymalne obniżenie właśnie tych kosztów. Nasza firma specjalizuje się w obniżaniu kosztów eksploatacyjnych, więc nasze stawki mogą się różnić od konkurencji.

KK: A jaki wpływ na koszty ma sposób rozliczania garażu?

przypadku garaży funkcjonuje na rynku kilka sposobów pobierania opłat na koszty garażu. Podstawową rolę odgrywa tu forma własności. W przypadku hali garażowej jako części wspólnej nieruchomości najwłaściwszym rozwiązaniem jest system uzależniony od udziału właściciela w nieruchomości wspólnej. Jest to bardzo czytelne i nie powinno rodzić wątpliwości. Drugie możliwe rozwiązanie, dzisiaj w zasadzie najczęściej spotykane, to garaż jako lokal niemieszkalny z wyodrębnioną księgą wieczystą posiadający X współwłaścicieli. Lokal taki generuje określone koszty, m. in. sprzątanie, energia elektryczna, konserwacja i nadzór na systemami bezpieczeństwa, separatory, itd. Koszty te muszą pokryć współwłaściciele garażu. Jednak to nie wszystkie składniki kosztów związane z posiadaniem garażu. Każdy współwłaściciel w związku z posiadaniem miejsca postojowego - udziału w hali garażowej - ma większy udział w nieruchomości wspólnej niż właściciel bez miejsca postojowego, a z tym właśnie elementem związane są opłaty eksploatacyjne nieruchomości. Tutaj niestety wielu właścicieli nie chce tego faktu zaakceptować. Kiedy garaż posiada duży układ komunikacyjny udział wynikający z posiadania miejsca postojowego jest zbliżony do powierzchni małego mieszkania. Zarządca powinien umieć wytłumaczyć wtedy zasadę ponoszenia opłat w związku z posiadaniem udziałów w nieruchomości.

KK: Znalazłam informacje, że według portalu „Zarządca-Nieruchomości” pana firma została zwycięzcą II edycji rankingu zarządców w Warszawie.

Oczywiście jest nam bardzo miło i cieszymy się z tego sukcesu, który traktujemy jako wyraz uznania dla jakości naszych usług ale generalnie nie przeceniałbym znaczenia takich rankingów. Dla nas bardziej istotne jest bezpośrednie badanie zadowolenia naszych klientów, bo celem naszych działań jest właśnie ich satysfakcja z jakości i ceny naszej usługi, a nie ściganie się z innymi zarządcami w rankingach, czy też w ilości obsługiwanych wspólnot. Dlatego bardziej niż z miejsca w rankingu dumny jestem z faktu, że ponad 80% właścicieli nieruchomości deklaruje, w przeprowadzanej przez nas regularnej ankiecie, zadowolenie z jakości i ceny naszych usług. To traktuję jako nasz największy sukces i myślę, że wynika to z faktu, iż staramy się być najlepszą firmą na rynku w zakresie stosunku jakości do ceny.

KK: Co w takim razie uważa Pan za najważniejsze w pracy Zarządcy?

Moim zdaniem są trzy elementy: budowanie relacji z mieszkańcami, utrzymanie kosztów na najniższym akceptowalnym poziomie z zachowaniem wysokich standardów obsługi oraz zaufanie do Zarządcy.

KK: Ja swojego administratora nie widziałam ponad rok, poza kontaktem telefonicznym nie prowadzi dyżurów czy spotkań. W jaki sposób realizuje Pan kontakt z właścicielami?

Stała obecność na obiekcie jest podstawową zasadą naszej pracy. W przypadku dużych obiektów dążymy do tego, aby administrator był obecny na obiekcie codziennie przez 6- 8 godzin w porze uzgodnionej z właścicielami. Wtedy jest to osoba dedykowana wyłącznie do jednego obiektu. W pozostałych przypadkach zarządca powinien być obecny parę razy w tygodniu, szczególnie w przypadku remontów czy usuwania awarii.

KK: To zatem ile razy w miesiącu zarządca powinien być obecny jeżeli nie jest dedykowany wyłącznie do osiedla w przypadku pana firmy?

W przypadku naszej firmy mamy rygorystyczne procedury obecności na budynku i nadzoru nad usługodawcami. Kontrola nad firmą sprzątająca czy innymi dostawcami usług wymusza regularną i stałą obecność na obiekcie, dlatego też nie istnieje takie pojęcie jak skuteczny „wirtualny zarządca”.

KK: Dziękuje za rozmowę

Zobacz także: Znaczenie wiedzy technicznej w pracy zarządcy nieruchomością

Jacek Furmanek, członek zarządu, dyrektor zarządzający Imielin ADM Sp. z o.o.

Członek Zarządu, 15 lat doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami, licencja zarządcy nieruchomości nr 16635, licencja pośrednika w obrocie nieruchomościami nr 14454, wykształcenie wyższe inżynierskie - absolwent Politechniki Warszawskiej, studia podyplomowe z zakresu rynku nieruchomości.

Członek Zarządu Stowarzyszenia Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości

Źródło: materiały prasowe

21.01.2015

Tagi: Imielin ADM, wspólnota mieszkaniowa, nieruchomości, zarządzanie