Korzystanie z cudzej nieruchomości bez umowy – jakie prawa ma właściciel?

Z różnych przyczyn – politycznych czy gospodarczych – zdarzają się sytuacje, że ktoś inny – bez woli, a czasem również wiedzy właściciela – posiada jego nieruchomość czerpiąc z niej korzyści. Z bezumownym korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie mamy najczęściej do czynienia w przypadku odmowy wydania nieruchomości po upływie terminu obowiązywania umowy dzierżawy czy leasingu.

O bezumownym korzystaniu z nieruchomości możemy mówić także w sytuacji nieważnej decyzji administracyjnej, na podstawie której nieruchomość została oddana we władanie Skarbu Państwa czy samorządu, a obecnie jej posiadanie przywrócono właścicielowi.

Właściciel takiej nieruchomość ma możliwość prawną dochodzenia roszczeń, które zrekompensowałyby mu szkodę za okres, w jakim nie mógł korzystać ze swojej własności i czerpać z niej pożytków . Właściciel może wówczas domagać się rekompensaty z odpowiedniego tytułu . Możliwość dochodzenia tych roszczeń oraz ich zakres uzależniony jest jednak od tego, czy osoba trzecia była posiadaczem w dobrej czy złej wierze. Za posiadacza w dobrej wierze uznaje się osobę, która jest przekonana, że przysługuje jej prawo do nieruchomości, które faktycznie wykonuje. Takie przekonanie musi jednak wynikać z usprawiedliwionych okoliczności – często podawanym przykładem posiadania w dobrej wierze jest nabycie nieruchomości w drodze notarialnej umowy kupna-sprzedaży przy późniejszym stwierdzeniu jej nieważności . Kodeks cywilny chroni zatem posiadacza w dobrej wierze i co do zasady nie można więc dochodzić roszczeń uzupełniających wobec niego. Nabywa on również własność pożytków naturalnych – np. owoce zebrane z drzew, zebrane płody rolne – oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne – np. czynsz najmu.

Sytuacja zmienia się jednak z chwilą, gdy posiadacz w dobrej wierze dowiaduje się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa. Właściciel wówczas ma prawo dochodzić wszelkich roszczeń, w tym domagać się zwrotu pobranych pożytków – np. czynszu najmu czy płodów rolnych.

Posiadacz w złej wierze ma podobny status jak posiadacz w dobrej wierze, który pozyskał już wiedzę o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa, z tym, że jest jednak zobowiązany dodatkowo zwrócić równowartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy. Sytuacja posiadacza w złej wierze jest więc najbardziej niekorzystna, zaś roszczenia właściciela odzyskanej nieruchomości są wówczas najszersze.

Dochodzenie roszczeń uzupełniających jest ograniczone czasowo, przedawniają się one z upływem roku od dnia zwrotu nieruchomości . Właściciel ma zatem rok na wytoczenie powództwa po odzyskaniu nieruchomości. Okres za jaki właściciel może domagać się zapłaty wynagrodzenia regulują przepisy kodeksu cywilnego . Z reguły będzie to okres dziesięcioletni w odniesieniu do osób fizycznych lub trzech lat wobec podmiotów gospodarczych.

Autor: Anita Turek z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Źródło: Kancelaria Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

30.09.2015

Tagi: cudza nieruchomość, użytkowanie