Sytuacja prawna najemcy i wynajmującego w czasie kryzysu wywołanym COVID-19

Obecna sytuacja spowodowana pandemią COVID-19 wpływa na rynek najmu nieruchomości, co szczególnie odczuli najemcy i wynajmujący powierzchnie w galeriach handlowych. Nie mniej, o ile państwo w jakimś stopniu objęło ochroną te biznesy, które znajdują się na pierwszej linii frontu to nie jest wiadomym, w jaki sposób mogą postępować najemcy i wynajmujący powierzchni przeznaczonych na biura, czy magazyny w innych sektorach rynku nieruchomości.

W dniu 31 marca 2020 r. przyjęto nową ustawę „antykryzysową” (ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw), która wprowadziła szereg uprawnień i ograniczeń związanych z umowami najmu.

Przykładowo przewiduje, że należności pieniężne z tytułu gospodarowania nieruchomościami mające charakter cywilnoprawny, przypadające Skarbowi Państwa, z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie mogą być umarzane w całości albo w części lub ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu może odstąpić od dochodzenia należności na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

Podobnie organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego może w drodze uchwały postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym z tytułu najmu, dzierżawy lub użytkowania nieruchomości przypadające jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym.

Co w przypadku, gdy umowa najmu nie dotyczy nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Czy istnieje możliwość zmiany treści umowy ze strony najemcy lub wynajmującego?

Rozwiązaniem dotyczącym najmu, które przewiduje ustawa „antykryzysowa”, a dotyczącym wszystkich umów najmu jest przedłużenie do dnia 30 czerwca 2020 r. na warunkach dotychczasowych umów najmu lokali zawartych przed dniem 31 marca 2020 r. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia najemcy. Uprawnienie to nie dotyczy najemcy, który zalegał z płatnością czynszu za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc lub używał tego lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu, a także gdy wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Co istotne art. 31t. 1 ww. ustawy stanowi, że do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu, za wyjątkiem sytuacji, gdy wypowiedzenie umowy najmu jest związane z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu albo z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal. W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem 31 marca 2020 r., a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia najemcy.

Powyższe oznacza, że jeżeli przykładowo najemca wynajmujący magazyn nie płaci wynajmującemu czynszu, to wynajmujący na tej podstawie nie może po dniu 31 marca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r. wypowiedzieć umowy najmu i wynająć ten magazyn innemu najemcy, który wywiązywałby się z umowy. W tej sytuacji państwo niejako zakłada, że najemca ma prawo nie płacić w tym okresie czynszu, a wynajmujący nie może z tego powodu wypowiedzieć mu umowy. Nie widzę jednak przeszkód w rozwiązaniu umowy najmu za porozumieniem stron lub z inicjatywy najemcy. Nie oznacza to bynajmniej, że najemca z mocy prawa jest zwolniony z obowiązku płacenia czynszu. Zobowiązanie to nie wygasło, a zatem wynajmujący będzie mógł domagać się zapłaty czynszu.

Gdy stronom lub jednej ze stron zależy na zmianie treści umowy najmu należy zawsze w pierwszej kolejności zapoznać się z umową. Być może strony w umowie zawarły postanowienia dotyczące siły wyższej i procedurę w przypadku jej wystąpienia lub wyłączyły możliwość powoływania się na brak winy. Zawsze dobrym rozwiązaniem pozwalającym uniknąć sporów między kontrahentami są negocjacje i zmiana postanowień umownych w formie aneksu. Jeżeli w umowie nie ma słowa o sile wyższej to można odwołać się do zasad ogólnych, orzecznictwa i doktryny. Zgodnie z art. 471 kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Obecna sytuacja związana z pandemią COVID-19 w niektórych przypadkach może być potraktowana jako przyczyna niewykonania zobowiązania, za którą dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

Zatem w przypadku, gdy najemca wykaże, że nie ponosi winy za brak możliwości zapłacenia czynszu, w sytuacji gdy pojawiły się okoliczności zupełnie od niego niezależne, mógłby uwolnić się od tego zobowiązania za czas występowania tych okoliczności. Nie mniej wykazanie tego byłoby niezmiernie trudne, gdyż zwykły brak koniunktury i niższe obroty najemcy nie uprawniają do zaniechania płatności czynszu.

Kolejną możliwością pozwalającą na zmianę lub rozwiązanie umowy w przypadku nadzwyczajnej zmiany stosunków jest tzw. klauzula rebus sic stantibus. Stanowi ona, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub orzec o rozwiązaniu umowy. Warunkiem jest, aby strony nie przewidywały nadzwyczajnej zmiany stosunków przy zawarciu umowy. Jednakże powołanie się na tę klauzulę związane jest koniecznie z wytoczeniem powództwa, gdyż tylko sąd może zmienić treść stosunku prawnego po rozważeniu interesu obu stron i zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Należy również pamiętać, że na tę klauzulę nie można się powołać po całkowitym wykonaniu umowy.

Następnym rozwiązaniem jest tzw. następcza niemożliwość świadczenia, która przewiduje, że jeżeli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa. Odnośnie umów wzajemnych jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. To samo dotyczy sytuacji, gdy świadczenie stało się niemożliwe tylko częściowo, wówczas strona traci prawo do odpowiedniej części świadczenia.

Warunkiem powołania się na ten przepis jest, by niemożliwość miała charakter trwały, obiektywny i niezawiniony. Nie może być to sytuacja przemijająca i taka, która istniała już przed powstaniem zobowiązania. Dlatego możliwość powołania się na tą instytucję należy badać w indywidualnej sprawie, aby wykazać, jaki wpływ na stosunek prawny miała pandemia COVID-19.

W przypadku umów dzierżawy (nie dotyczy to umów najmu!) dzierżawca będzie mógł powołać się na art. 700 kodeksu cywilnego, który przewiduje, że dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy jeśli na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności i nie dotyczą jego osoby, przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu.

Wynajmujący i najemcy powierzchni biurowych czy magazynów muszą odwoływać się do przepisów ogólnych zawartych w kodeksie cywilnym, gdyż specustawa z dnia 31 marca 2020 r. nie objęła swoimi postanowieniami tych przypadków.

Sytuacja z pandemią COVID-19 nie zwalnia z mocy prawa najemcy z obowiązku płacenia czynszu i innych opłat. Dopóki strony nie zmieniły umowy trwa ona w niezmienionym kształcie, dlatego wynajmujący, nawet jeżeli najemca nie korzysta z przedmiotu najmu, gdyż np. wszyscy pracownicy pracują zdalnie, brak jest zamówień itp., ma prawo domagania się od najemcy regularnego uiszczania płatności. Dopiero na skutek działań najemcy, który w zależności od okoliczności, może powoływać się na przykład na siłę wyższą, czy postanowienia umowy dotyczące wykonywania zobowiązania w sytuacji niekorzystania z przedmiotu najmu (o ile strony takie zawarły w umowie), może dojść do zmiany stosunku umownego. Nie mniej, w takiej sytuacji, jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, dopiero sąd będzie mógł rozstrzygnąć kto w obecnej sytuacji ma rację i zmienić stosunek stron. Dlatego tak ważne jest, aby zarówno wynajmujący, jak i najemca, gromadzili szczegółowo dowody, które będzie można w przyszłości wykorzystać w ewentualnym procesie.

Autor: adwokat Justyna Smolarczyk

Kancelaria Radców Prawnych Wiatr i Partnerzy z Wrocławia specjalizuje się w prawie kontraktowym i procesach sądowych. Kancelaria posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu transakcji związanych z obrotem nieruchomościami, analizy stanu prawnego nieruchomości (due diligence), a także prowadzeniu sporów sądowych, zarówno od strony wynajmującego, jak i najemcy. Więcej na stronie: www.wiatr.wroc.pl

Źródło: Kancelaria Radców Prawnych Wiatr i Partnerzy z Wrocławia

06.04.2020

Tagi: pandemia, koronawirus, nieruchomości, umowy najmu