Profesjonalizacja najmu nabiera tempa. Inwestycje w budynki na wynajem stają się rynkową normą

Rozwój instytucjonalnego rynku najmu stanowi potencjalnie najbardziej fundamentalną zmianę na polskim rynku mieszkaniowym od czasu transformacji ustrojowej. Raport ekspertów ThinkCo „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce” to najbardziej kompleksowe ujęcie tego zjawiska, jego źródeł, uwarunkowań społeczno–gospodarczych, skali i perspektyw.

- Segment prywatnego rynku najmu instytucjonalnego, stanowiący dziś niecałe 4 tysiące lokali, urośnie do ponad 11 tysięcy w 2023 roku. Według zapowiedzi inwestorów w 2025 będzie już co najmniej 37 tysięcy lokali na wynajem w rękach instytucji. Jednak skala tego wzrostu nie oddaje wpływu, jaki będzie on wywierać nie tylko na rynek najmu w Polsce, ale na cały rynek mieszkaniowy – komentuje Przemysław Chimczak, partner w ThinkCo.

Skala rynku najmu w Polsce i jego charakterystyka

Rynek najmu prywatnego w Polsce jest przynajmniej dwa razy większy niż się powszechnie uważa. Autorzy raportu szacują liczbę mieszkań wynajmowanych po czynszu rynkowym na ponad 1,2 miliona lokali, co stanowi 8,3% zasobu mieszkaniowego Polski. Obecnie są to niemal wyłącznie mieszkania wynajmowane detalicznie. Jednocześnie gwałtownie rośnie liczba osób zgłaszających przychody z najmu. W 2018 r. złożono ponad 775,5 tys. zeznań podatkowych zawierających przychody z najmu, niemal dwukrotnie więcej niż pięć lat wcześniej.

Liczba ta obejmuje jedynie osoby fizyczne i nie informuje, ile mieszkań wynajmują. Rozdrobnienie i brak łatwo dostępnych wiarygodnych danych stanowią o charakterze polskiego prywatnego rynku najmu. Prawdą jest, że w ostatnich latach zaistniało zjawisko zorganizowanego inwestowania w mieszkania rozproszone, a liczba zakupów inwestycyjnych stale rośnie. Jednak ze względów kulturowych, braków w edukacji i metodologii rynku najmu, czy chęci pozostania w szarej strefie przez część inwestorów, dane z którymi przychodzi nam się mierzyć uznać należy za zaniżone, przyjmując pewien margines błędu.

Obraz najemcy w Polsce

Polski najemca jest młody i mobilny - 86,2% najemców ma mniej niż 39 lat. Mobilność, „wchodzenie w dorosłość“ i początek kariery zawodowej stanowią więc główne cechy charakterystyczne najemcy w Polsce. Pod względem możliwości finansowych polskich najemców wyróżniają̨ się̨ dwie grupy. Pierwsza to najemcy budżetowi, poszukujący jak najtańszych lokali do najmu. Drugą stanowią̨ osoby lepiej sytuowane, nieco starsi i dobrze zarabiający specjaliści, mobilni z uwagi na swoją pracę.

Najem uważany jest w Polsce za moment przejściowy między wyprowadzką z domu rodzinnego a własnym mieszkaniem. Najczęstsze powody przechodzenia najemców do grupy właścicieli to zmiany dotyczące rodziny, takie jak małżeństwo i dzieci (46%) oraz możliwości finansowe (37,2%), czyli osiągnięcie odpowiednich dochodów i oszczędności. Powiązanie własności nieruchomości z wyższym statusem społecznym jest istotną składową polskiej kultury mieszkaniowej. Może się to jednak zmieniać wraz ze wzrostem mobilności Polaków, ich nawyków życiowych i zakupowych oraz z ograniczeniami w zakresie finansowania zakupów nieruchomości.

- Zmiany w świadomości oraz postawach konsumenckich są szansą na wykreowanie nowych produktów i usług, co dziś wykorzystuje wiele firm, w tym nasza spółka. Alternatywą dla zakupu lokalu może być najem instytucjonalny. Taka forma zabezpieczenia potrzeby mieszkaniowej zagwarantuje stabilizację i elastyczność w sytuacji kolejnej ważnej zmiany w życiu – komentuje Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Rent.

Najem instytucjonalny – fundamenty i perspektywy rozwoju

Trzy fundamenty najmu instytucjonalnego to profesjonalne zarządzanie, jeden właściciel budynku oraz dedykowana architektura. Inwestycja musi więc należeć́ formalnie do jednej instytucji i być́ zarządzana przez podmiot zajmujący się̨ zawodowo najmem. Rolą operatora jest stworzenie optymalnych warunków najmu oraz odpowiadanie na potrzeby użytkowników poprzez ofertę̨ stosownych udogodnień́. Nie mniej istotny jest jednak trzeci filar, czyli wysokiej jakości architektura i starannie zaplanowana funkcjonalność budynku. Tak więc od momentu planowania, przez prowadzenie inwestycji oraz zarządzanie obiektem, cały proces jest zorganizowany z myślą̨ o przyszłych najemcach.

- Inwestycje projektowane pod wynajem powinny cechować się funkcjonalnością i uniwersalnością zastosowanych rozwiązań. Odpowiednie zaprojektowanie budynku według dedykowanych rozwiązań technicznych, ogranicza koszty oraz skraca czas trwania całego procesu związanego z wykończeniem wnętrz. Prowadzenie prac wykończeniowych jednocześnie w całym budynku pozwala przyśpieszyć termin wprowadzenia inwestycji na rynek. Inwestorzy minimalizują w ten sposób uszkodzenia w częściach wspólnych, które mogłyby powstawać wielokrotnie podczas prac rozciągniętych w czasie. – mówi Adam Budzyński, prezes Decoroom.

- By dbać o proces zarządzania społecznością w budynkach na wynajem, profesjonalne firmy tworzą dedykowane działania. Nasza firma wprowadza usługę LivUp Community, by skutecznie budować społeczność wśród najemców. Na rynku najmu widać coraz większe zapotrzebowanie na dodatkowe usługi oraz udogodnienia, dlatego tak ważne jest, by oferować więcej niż profesjonalny najem - możliwość nawiązania przyjaźni, wymiany doświadczeń, poznania nowych ludzi, czy udziału we wspólnych wydarzeniach. – komentuje Roee Shamir, Managing Director w Aurec Capital Poland.

Niedawne wejście na nasz rynek podmiotów których model biznesowy zakłada takie działanie tworzy podstawy stałej obecności najmu instytucjonalnego w Polsce. Jest to kluczowe w procesie kształtowania się dojrzałego rynku mieszkaniowego. Do końca czerwca 2020 r. w całej Polsce oddano 3700 lokali w budynkach na wynajem. Jednak już w 2023 r. Zasób ten wzrośnie do ponad 11 tys. lokali oraz, według planów działających już na polskim rynku inwestorów, do 37 tys. w 2025 r. Autorzy raportu przewidują, że wysoka dynamika rozwoju najmu instytucjonalnego w Polsce zostanie utrzymana.

Zmiany w prawie i otoczeniu instytucjonalnym a rozwój najmu instytucjonalnego

Utworzenie kategorii umowy najmu instytucjonalnego rozwiązało wcześniejsze problemy związane z dość rygorystyczną ochroną najemców, np. w przypadku niepłacenia czynszu.

W polskim prawie nadal istnieją jednak kwestie, których rozwiązanie przyspieszyć mogłoby rozwój najmu instytucjonalnego. Chodzi m.in. o wprowadzenie do porządku prawnego REIT-ów, czyli narzędzi umożliwiających inwestorom indywidualnym zbiorowo lokować środki w nieruchomości w formie zbliżonej do akcji czy obligacji, nie poprzez wpis do księgi wieczystej. Ułatwiłoby to prowadzenie kolejnych inwestycji, a jednocześnie stanowiło dobrą lokatę finansową.

Działania rządu świadczą o przychylnym nastawieniu do rozwoju rynku najmu w Polsce. Wymienić należy tutaj tzw. pakiet mieszkaniowy, w skład którego wchodzą m.in. dopłaty do czynszu oraz powołanie społecznych agencji najmu. Jak zauważają autorzy raportu, inwestorzy instytucjonalni wydają się być optymalnymi partnerami dla samorządów przy realizacji projektów partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP).

Pozytywny wpływ Covid-19 na rozwój najmu

Zainteresowanie rynku nieruchomości sektorem najmu instytucjonalnego wzrosło znacząco po sprzedaży przez Golub GetHouse niepowstałej jeszcze wieży mieszkalnej na warszawskiej Woli. Informacja o zakupie w formule forward purchase obiektu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem stanowiła prawdziwy kamień milowy dla wszystkich podmiotów rynku nieruchomości, które wcześniej twierdziły, że nie ma w Polsce miejsca na inwestycje mieszkaniowe budowane na wynajem. Gdy niedługo potem kraj obiegła informacja o kupnie spółki mieszkaniowej Vantage Development przez TAG Immobilien, jeden z największych funduszy najmu instytucjonalnego w Niemczech, rok 2020 miał stanąć pod znakiem najmu mieszkaniowego.

- Brakuje inwestycji, które od samego początku były projektowane właśnie pod kątem wynajmu i są profesjonalnie zarządzane. Poprzez nasze projekty pod marką Inspirentals chcemy zagospodarować tę niszę. Koncentrujemy się na budowaniu obiektów z mieszkaniami na wynajem i szeroką ofertą udogodnień przy dużych skupiskach biurowych w Warszawie – uważamy, że właśnie w tych lokalizacjach są najbardziej potrzebne. Chcemy dać pracującym tam osobom możliwość wynajęcia mieszkania w profesjonalnie zarządzanym budynku - o najmie instytucjonalnym mówi Jakub Bartos, Head of Residential w Golub GetHouse.

Początkowo pandemia budziła obawy na wzrastającym właśnie rynku najmu instytucjonalnego. Jednak już na początku kwietnia Aurec Capital poinformował o finalizacji zakupu od Matexi budynku mieszkalnego budowanego na wynajem na warszawskim Mokotowie. Następne komunikaty inwestorów rozwiały wątpliwości dotyczące omawianego segmentu rynku.

- Przewidujemy dalszy wzrost popularności najmu w czasie kryzysu finansowego. Mniejsza przewidywalność przychodów, trudniejszy dostęp do kredytów, przeprowadzka w poszukiwaniu pracy – wszystkie te czynniki osłabiają atrakcyjność własności mieszkaniowej i uwypuklają zalety najmu. Paradoksalnie oznacza to więc, że recesja umocni rynek najmu. - komentuje Tomasz Bojęć, partner w ThinkCo.

Źródło: ThinkCo

26.08.2020

Tagi: mieszkania, nieruchomości, rynek najmu, najem instytucjonalny