Rynek mieszkaniowy w III kwatale 2021: Czerwony jak cegła, rozgrzany jak piec

Na rynku mieszkaniowym utrzymują się silne tendencje wzrostowe cen mieszkań z uwagi na wysoki popyt na mieszkania na własne potrzeby, jak i o charakterze inwestycyjnym, przy wolniej rosnącej podaży mieszkań. W krótkiej perspektywie oczekujemy kontynuacji tego trendu, jego korektę może spowodować osłabienie popytu na mieszkania.

Według danych z bazy PKO Banku Polskiego w 2q21 ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym silnie rosły r/r w największych miastach – stolicach województw, w Warszawie wzrost cen nieco zwolnił. Na rynku wtórnym ceny mieszkań rosły szybciej w Warszawie i mniejszych stolicach wojewódzkich, w 6 największych aglomeracjach (bez Warszawy) wzrost r/r był nieco słabszy niż w 1q21. Na obu rynkach wzrosty kształtowały się w granicach 8-17% r/r.

Rynek wynajmu – głęboko dotknięty skutkami epidemii, powoli zaczyna się stabilizować. Według monitoringu firmy Mzuri (duży, ogólnopolski zarządca) w 2q21 spadek stawek wobec 2q20 był mniejszy niż wobec 1q20, a w porównaniu z 1q21 w kilku miastach wystąpiły niewielkie wzrosty. Zmianę sytuacji na rynku sugerują też notowania stawek ofertowych wynajmu w portalach ogłoszeniowych – widać odbicie stawek w ostatnich miesiącach w większości największych analizowanych miast.

Historycznie niskie, realnie ujemne, stopy procentowe przekierowują inwestycje na rynek nieruchomości postrzegany jako bezpieczna – w warunkach wysokiej i rosnącej inflacji - ochrona oszczędności, bardziej atrakcyjna w zestawieniu z lokatą czy obligacjami skarbowymi. Nabywcy mieszkań wydają się też akceptować niższe stopy zwrotu z wynajmu.

Akcja kredytowa utrzymuje się na wysokim poziomie. Według danych Związku Banków Polskich w 2q21 wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 22,1 mld zł (22,3% q/q; 64,3% r/r). Według Biura Informacji Kredytowej w lipcu’21 po raz pierwszy w historii miesięczna akcja kredytowa przekroczyła 8 mld zł, był to 5. miesiąc z rzędu ze sprzedażą kredytów powyżej 7,5 mld zł miesięcznie. W dalszym ciągu wzrasta liczba dużych kredytów – ponad połowa (55,1%) udzielonych kredytów do lipca’21 to kredyty powyżej 350 tys. zł, w tym 26% to kredyty powyżej 500 tys. zł.

W 2q21, wg monitoringu JLL rynków mieszkaniowych, w największych aglomeracjach deweloperzy powtórzyli znakomity wynik sprzedaży z 1q21 na poziomie 19,5 tys. mieszkań (prawie podwojenie wobec 2q20). W ofercie było 37,8 tys. mieszkań (-10,2% q/q; -22,6% r/r), najmniej od 3q10. Na koniec 2q21 w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera zmalała liczba gotowych mieszkań i kończonych w 2021 (30% vs 38% w 1q21), wzrósł wyraźnie udział mieszkań oddawanych do użytku w 2023 i później.

Zapisy księgowe firm deweloperskich (pow. 9 osób) na koniec 1h21 pokazują wysoki wolumen projektów mieszkaniowych w toku, na poziomie 1h20. Spadek projektów w toku w 2h20 przyczynił się do wysokich cen mieszkań oferowanych przez deweloperów w ostatnich kwartałach - pozwolił im utrzymać wysokie ceny sprzedawanych mieszkań. Szybko odbudowany popyt po załamaniu sprzedaży w 2q20 jest widoczny w spadku (-25,7% r/r) oferty gotowych mieszkań. Mniejszy (-16,1% r/r) bank ziemi sugeruje rozpoczynanie kolejnych projektów. Przedpłaty klientów były nadal wysokie.

Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 2q21 silnie wzrósł, co sugeruje optymistyczną ocenę średniej perspektywy przez inwestorów. Na podobną ocenę sytuacji wskazuje wzrost liczby pozwoleń na budowę.

Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w 2q21 wzrosły w granicach 3,2-4,4% r/r. Według prognozy w perspektywie 2 lat ceny budowy wzrosną o ok.12%(wobec 2q21). Zarysowana tendencja wzrostowa wynika z utrzymującego się silnego wzrostu stawek robocizny oraz cen materiałów i wynajmu sprzętu.

Dostępność mieszkania, wyrażona liczbą metrów do nabycia za przeciętne wynagrodzenie w 9 miastach wojewódzkich w 2q21 zmalała wobec poprzedniego kwartału, w 7 miastach nie zmieniła się. Pogorszenie dostępności jest konsekwencją kontynuacji wzrostu cen mieszkań w większości miast przy wolniejszym wzroście wynagrodzeń.

Nowelizacja Rekomendacji S (weszła w życie 1 lipca 2021), wymaga, by zdolność kredytowa klienta była liczona maksymalnie na 25 lat (dotychczas 30 lat).

8 września 2021 do Sejmu zostały skierowane po akceptacji Rady Ministrów dwa projekty mieszkaniowe zapowiedziane w Polskim Ładzie (określane jako gwarantowany kredyt mieszkaniowy oraz dom do 70 m kw.).

W scenariuszu bazowym zakładamy kontynuację wzrostu cen mieszkań w kolejnych kwartałach 2021, który może nieco słabnąć w 2022 wraz z wystawianiem na rynek projektów rozpoczętych w 1h21. Przesłankami wzrostu cen - w granicach 10% w perspektywie roku - są: (1) wysoki popyt na mieszkania, który silnie wspierają rekordowo niskie stopy procentowe – spodziewamy się, że nie zmienią się one co najmniej do połowy 2022; (2) stymulacja zakupu mieszkań z intencją ochrony oszczędności przy oczekiwanym dłuższym okresie podwyższonej inflacji; (3) wolno rosnąca podaż i fundamentalne czynniki wzrostu kosztów budowy – wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów, presja kosztowa przy konkurencji o pracowników i wynajem sprzętu z innymi segmentami budownictwa; (4) czynniki regulacyjne - zaostrzone od 2021 normy dotyczące efektywności energetycznej budynków oraz DFG, którego koszty deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań; (5) możliwe zaburzenia podaży na lokalnych rynkach przy dużych pakietowych zakupach dla PRS. Czynnikami, które mogą w pewnym zakresie stabilizować tendencje wzrostowe cen mieszkań są: (1) duży portfel mieszkań z terminem oddania do użytku w 2022 i później, o ile będzie szybciej wystawiany przez deweloperów; (2) pogorszenie dostępności mieszkań przy szybszym wzroście cen mieszkań niż dochodów ludności; (3) ewentualne podwyżki stóp procentowych; (4) nadal niepewna sytuacja na rynku najmu mieszkań.

Scenariusz pesymistyczny wiąże się z wcześniejszymi podwyżkami stóp procentowych – już w 2h21 – z uwagi na szybko rosnącą inflację. Elementem pesymistycznego scenariusza jest też niepewność siły kolejnej fali epidemii, a także niekorzystne zmiany w makroekonomicznym otoczeniu zewnętrznym.

Więcej informacji w raporcie:

Rynek mieszkaniowy w III kwatale 2021: Czerwony jak cegła, rozgrzany jak piec

Źródło: PKO Bank Polski

21.09.2021

Tagi: raport, mieszkania, rynek mieszkaniowy, budownictwo mieszkaniowe