Miasta, w których pęcznieje bańka mieszkaniowa i gwałtownie zmieniająca się sytuacja w Polsce
Zespól MoneyTransfers.com przeanalizował sytuację globalnego rynku mieszkaniowego i przygotował raport, w którym podzielono miasta na świecie na cztery grupy w zależności od ich wskaźnika ryzyka. Na szczycie znajdują się miasta, które prawdopodobnie doświadczą ryzyka bańki.
Pierwsze miejsce zajmuje Frankfurt, który od 2016 r. odnotowuje silne wzrosty cen, również wzrost gospodarczy, a co za tym idzie napływ ludności (12% w ciągu ostatniej dekady), za którym nie nadąża sektor budowlany.
Toronto i Hongkong dołączyły do Frankfurtu w grupie miast o podwyższonym ryzyku bańki, następne w kolejności znajdują się Monachium, Zurych, Vancouver i Sztokholm.
Warszawa, razem z Madrytem i Mediolanem plasują się jako miasta o rynku mieszkaniowym charakteryzującym się umiarkowanymi cenami.
Gwałtownie zmienia się sytuacja na rynku polskim, może popchnąć nas w górę listy. Wojna i napływ uchodźców, drastycznie wzrastające stopy procentowe i słabnący złoty wpływają na podwyższenie kosztów budowy, a co za tym idzie, cen mieszkań.
Dlaczego we Frankfurcie panuje bańka mieszkaniowa?
Awans Frankfurtu na szczyt listy, można wyjaśnić paroma czynnikami. Po pierwsze, od 2016 r. miasto odnotowuje silne wzrosty cen. W chwili pisania tego tekstu wzrost cen wynosi około 6% rocznie, co jest wartością nie do utrzymania.
Po drugie, za wzrostem cen nieruchomości stoi solidny wzrost gospodarczy miasta. W związku z tym liczba ludności wzrosła o 12% w ciągu ostatniej dekady. Jednak wzrost budownictwa nie nadąża za rosnącym popytem, co powoduje wzrost czynszów o prawie 3% rocznie.
Ponadto sytuację pogorszyły przystępne kredyty hipoteczne i łatwe warunki finansowania. Gwałtownie rosnące czynsze przyciągnęły spekulantów chcących inwestować w nieruchomości typu „kup i wynajmij”. Również w tym przypadku większość inwestycji koncentruje się na rynku luksusowym, co powoduje dalszy wzrost cen.
Niedostępność miasta popycha go na skraj bańki mieszkaniowej. Przede wszystkim stosunek cen do dochodów wzrósł dwukrotnie. Co więcej, liczba mieszkańców spada, ponieważ coraz więcej osób decyduje się na pracę zdalną i przenosi się do przestronnych podmiejskich rezydencji.
Jak wygląda sytuacja na światowym rynku nieruchomości?
W badaniu podzielono miasta na świecie na cztery grupy w zależności od ich wskaźnika ryzyka. Na szczycie znajdują się miasta, które prawdopodobnie doświadczą ryzyka bańki. Ich indeks wynosi powyżej 1,5.
Poniżej znajdują się miasta przeszacowane, których wskaźnik ryzyka wynosi od 0,5 do 1,5. Następnie wymienione są miasta o uczciwej wycenie, których indeksy mieszczą się w przedziale od -0,5 do 0,5. Wreszcie w badaniu wyodrębniono miasta o niedoszacowanych sektorach mieszkaniowych. Ich indeksy mieszczą się w przedziale od -1,5 do -0,5.
Które miasta doświadczyły podwyższonego ryzyka
Toronto i Hongkong dołączyły do Frankfurtu w grupie miast o podwyższonym ryzyku bańki. Według oceny oba miasta miały wskaźniki ryzyka odpowiednio 2,02 i 1,90. Liczby te wyjaśniają ich drugą i trzecią pozycję na liście.
Monachium, Zurych, Vancouver i Sztokholm to kolejne miasta należące do tej kategorii. Czwórka ta zajęła od czwartego do siódmego miejsca z indeksami 1,62 -1,84. Kategorię zamykają Paryż i Amsterdam, które zanotowały odpowiednio 1,59 i 1,58.
Miasta przeszacowane i niedoszacowane
W drugiej kategorii przeszacowanych miast prym wiodą Tokio, Sidney, Miami i Los Angeles. Te cztery miasta zajęły miejsca od dziesiątego do trzynastego w rankingu.
Innymi miastami o podobnej ocenie ryzyka były Genewa, Londyn, Moskwa i Tel Awiw. W tej grupie znalazły się również San Francisco, Boston, Nowy Jork i Singapur. Grupa ośrodków miejskich uzyskała wskaźniki ryzyka w przedziale 0,52-1,46.
Ponadto w badaniu wskazano Madryt, Mediolan i Warszawę jako miasta o rynku mieszkaniowym charakteryzującym się umiarkowanymi cenami. W tym przypadku ryzyko wahało się od wysokiego poziomu 0,46 do niskiego 0,35. Tymczasem Dubaj, ze wskaźnikiem -0,57, pozostał niedoszacowany.
Dynamicznie zmieniająca się sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce
W związku z napływem ukraińskich uchodźców do Polski (w chwili pisania tego tekstu, polską granicę przekroczyło 1,758 mln osób), gwałtownie zmienia się sytuacja mieszkaniowa w kraju. Wojna napędza rynek najmu w Polsce, w tydzień po agresji Rosji na Ukrainę oferta mieszkań na wynajem w naszym kraju stopniała o około 30%. Według PAP napływ uchodźców spowoduje wzrost cen najmu, co można już zaobserwować.
W obliczu wojny, drastycznie wzrastających stóp procentowych i słabnącego złotego mniej Polaków będzie stać na zakup mieszkania. Już w zeszłym roku, ze względu na wysokie ceny surowców i materiałów budowlanych oraz problem z ich dostępnością, zauważyliśmy wzrost cen mieszkań. Wszystkie te czynniki bezpośrednio wpływają na podwyższenie kosztów budowy, a co za tym idzie, cen mieszkań. To jak zachowa się rynek nieruchomości, będzie wiadomo za kilka miesięcy.
Źródło: MoneyTransfers
16.03.2022
Tagi: rynek mieszkaniowy na świecie
