Dostępność dochodowa mieszkań: Polska a Czechy

W ostatnich latach dostępność dochodowa mieszkań w Polsce faktycznie się zmniejszyła, choć w perspektywie ostatnich dwóch dekad nie mamy wielu powodów do narzekań – odmiennie niż na przykład mieszkańcy Wielkiej Brytanii. Teraz postanowiliśmy porównać sytuację dwóch stolic: Warszawy i Pragi.

Praga jest znana z bardzo drogich mieszkań i dane z raportów Deloitte o rynku nieruchomości w Europie to potwierdzają. Ich przeciętna cena w 2022 r. wyniosła blisko 5 tys. EUR za m2, o 84% więcej niż w Warszawie i dużo więcej niż w innych stolicach naszego regionu. Co więcej ceny mieszkań w Pradze nie tylko są wysokie, lecz także rosną szybciej. Jeszcze w 2015 r. w stolicy Czech za m2 trzeba było zapłacić jedynie 22% więcej niż w Warszawie (rynek pierwotny, ceny transakcyjne).

Mieszkańcy Pragi mogą wprawdzie liczyć na nieco wyższe wynagrodzenia niż w Polsce, ale różnica nie jest aż tak duża. W 2022 wynosiła 13% i od tamtego czasu najpewniej się zmniejszyła, gdyż koniunktura gospodarcza w Czechach była w ostatnich kwartałach gorsza niż w Polsce (pisaliśmy o tym tutaj), co przekładało się na słabszą presję płacową. W efekcie dostępność dochodowa mieszkań w Pradze jest dużo mniejsza niż w Warszawie, a ponadto jest w trendzie spadającym (bardziej stromo niż w stolicy Polski).

Głównym powodem wysokich cen mieszkań w Pradze jest przede wszystkim ograniczona podaż mieszkań, spowodowana m.in. restrykcyjnym prawem budowlanym (w 2020 r. Czechy zajmowały dopiero 157 miejsce w rankingu Doing Business pod tym względem). Praga posiada ponadto stosunkowo mało wolnych gruntów pod zabudowę – ma dość górzystą topografię, jest gęsto zabudowana i nie była zniszczona w czasie wojny. Stolica Czech jest popularnym celem turystycznym i wiele mieszkań przeznaczonych jest pod najem krótkoterminowy.

Warszawa jest pod tym względem w nieco korzystniejszej sytuacji: prawo budowlane nie jest tak restrykcyjne (Polska zajmuje 39 miejsce w rankingu Doing Business pod tym względem), a samo miasto nie jest szczególnie popularne wśród turystów. Problemem jest natomiast coraz bardziej ograniczona powierzchnia gruntów pod zabudowę. Nowe osiedla mogą powstać na gruntach poprzemysłowych, np. na terenie dawnej fabryki FSO Żerań, lub zajezdni autobusowej przy Chełmskiej, ale wymagają one kosztownej i czasochłonnej remediacji. Presja na wzrost cen mieszkań w Warszawie będzie więc najpewniej wciąż obecna, ale scenariusz praski – ze względu na czynniki fundamentalne – jest nadal mało prawdopodobny.

Źródło: Bank Pekao SA

03.04.2024

Tagi: dostępność dochodowa mieszkań, Polska, Czechy